Renato Ciampelli

Pubblicazione legale

L'amministratore di condominio durante l'espletamento del proprio incarico può essere revocato. La revoca dell'amministratore può essere o assemblare o giudiziale. Ricorre il primo caso quando l'assemblea di condominio, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, delibera di revocare l'amministratore. Si consiglia di revocare l'amministratore per motivi fondati perché altrimenti lo stesso potrà richiedere un risarcimento per il mancato guadagno ai condomini. Esiste poi la revoca giudiziale che può essere perseguita anche da un solo condomino mediante ricorso al tribunale. E' necessaria naturalmente la prova delle gravi irregolarità commesse dall'amministratore nella gestione. Il Tribunale in sede di volontaria giurisdizione deciderà con decreto motivato. L' amministratore revocato per gravi irregolarità non potrà essere nuovamente rinominato dall'Assemblea. Le gravi irregolarità previste in via esemplificativa ma non esaustiva dall'art. 1129 del codice civile sono principalmente le seguenti: -mancato utilizzo del conto corrente condominiale. Tale inadempienza pregiudica il principio della trasparenza nella gestione dei fondi condominiali. -Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto nel termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario: impedisce ai condomini di controllare la correttezza della gestione comune. -mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari o amministrativi. Anche una siffatta inadempienza può esporre condomini a maggiori spese o addirittura subire un' esecuzione forzata. -Mancata tenuta del registri obbligatori. L'amministratore deve tenere i registri obbligatori del condominio quali ad esempio il regista dell'anagrafe condominiale o il regista delle verbali. Le gravi irregolarità non sono soltanto quelle elencate dall'articolo 1129 del codice civile ma possono essere rilevati anche in riferimento a situazioni diverse. La Suprema Corte di Cassazione, con sent. 10844 del 2020 ha qualificato la revoca giudiziale come uno strumento eccezionale attivabile soltanto in presenza di violazioni gravi e dannosi. Semplice errori formali o divergenze non bastano a giustificare un'azione di tale tipo. La revoca giudiziale può essere richiesta al tribunale anche soltanto da un solo condomino ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile.

Pubblicazione legale

Nel corso della mia attività professionale mi è capitato più volte di partecipare ad assemblee condominiali per illustrare ai condomini — spesso fortemente preoccupati — le conseguenze giuridiche e pratiche derivanti dall’inadempimento di uno di loro nel pagamento delle quote. Accade infatti con notevole frequenza che i proprietari di unità immobiliari — e talvolta persino gli stessi amministratori — non siano pienamente consapevoli del fatto che la morosità di un singolo condomino può tradursi, in concreto, in un aggravio economico per gli altri, talvolta chiamati a coprire temporaneamente o definitivamente le somme non versate. È inoltre diffusa, ma errata, la convinzione secondo cui gli importi anticipati dagli altri condomini siano sempre e comunque recuperabili, sul presupposto che il debitore, in quanto proprietario di un immobile, resti in ogni caso assoggettabile a pignoramento con esito satisfattivo. È quindi opportuno fornire alcuni chiarimenti di base, accessibili anche ai non addetti ai lavori. 1) Obbligo di attivazione per il recupero del credito In presenza di un condomino moroso, l’amministratore ha il preciso dovere giuridico di attivarsi tempestivamente per il recupero delle somme dovute. Tale obbligo è previsto dalla legge e la sua omissione può comportare responsabilità professionale. Non di rado, tuttavia, il soggetto inadempiente versa in condizioni economiche precarie, prive di redditi stabili e di beni aggredibili, ad eccezione dell’unità immobiliare sita nel fabbricato condominiale. 2) Responsabilità patrimoniale personale del debitore Occorre ricordare che il debito condominiale grava esclusivamente sul soggetto proprietario dell’immobile. Se l’appartamento è intestato unicamente al Sig. Mario Rossi, non saranno chiamati a rispondere dei suoi debiti né il coniuge né i figli, anche se economicamente capienti. Vale il principio generale secondo cui il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i beni presenti e futuri. Qualora però tali beni siano inesistenti o incapienti, l’azione esecutiva risulta, di fatto, infruttuosa. A differenza di quanto avveniva in epoche remote, l’ordinamento moderno non prevede sanzioni personali per l’insolvenza: il debitore privo di beni non subisce conseguenze penali per il mero mancato pagamento del debito civile. 3) Il limite della garanzia rappresentata dall’immobile La sola titolarità di un immobile non garantisce necessariamente il soddisfacimento del creditore. Spesso chi si trova in difficoltà finanziaria ha già ottenuto finanziamenti bancari assistiti da ipoteca sull’abitazione. L’ipoteca attribuisce alla banca un diritto di prelazione sul ricavato della vendita forzata. Ne consegue che il condominio, pur attivandosi giudizialmente, può trovarsi in posizione postergata rispetto al creditore ipotecario. Se, ad esempio, un immobile viene venduto all’asta per 100.000 euro a fronte di un credito ipotecario di 200.000 euro, l’intero ricavato sarà destinato alla banca, mentre il condominio non percepirà alcuna somma, pur avendo sostenuto spese legali per l’azione intrapresa. 4) La peculiarità del debito condominiale A differenza dei normali rapporti commerciali, il condominio non può interrompere i rapporti economici con il debitore inadempiente. L’unità immobiliare resta inserita nel fabbricato e continua a generare costi di gestione durante tutta la procedura esecutiva, spesso pluriennale. Il debito del condomino moroso, pertanto, tende ad aumentare nel tempo fino al trasferimento dell’immobile a un nuovo proprietario a seguito della vendita forzata. Si è posto il problema se gli oneri condominiali maturati durante la procedura esecutiva debbano essere soddisfatti con precedenza sul ricavato della vendita. L’orientamento prevalente è negativo. La legge riconosce la prededucibilità di tali oneri soltanto nell’ambito delle procedure fallimentari dell’impresa proprietaria; nel caso di ordinario pignoramento immobiliare, invece, salvo rare eccezioni, il condominio non gode di alcun privilegio e resta esposto al rischio di mancato recupero. 5) Le spese condominiali e il vantaggio per i creditori La situazione presenta profili di evidente criticità. Le spese condominiali sono spesso destinate alla conservazione e manutenzione dell’edificio: pulizia, assicurazione del fabbricato, compenso dell’amministratore, manutenzioni ordinarie e straordinarie, interventi sulle facciate e sugli impianti. Tali attività contribuiscono a preservare — e talvolta ad accrescere — il valore dell’immobile pignorato. È quindi evidente che anche i creditori procedenti beneficiano indirettamente di tali spese, poiché un immobile ben mantenuto tende a realizzare un prezzo di vendita più elevato. Nonostante ciò, in assenza di specifica previsione normativa, il condominio che ha anticipato tali costi non gode di un diritto di prelazione sul ricavato. Può quindi verificarsi che l’intero prezzo d’asta venga assorbito dal creditore ipotecario, favorito anche — indirettamente — dalle spese di conservazione sostenute dagli altri condomini. 6) Esigenza di riforma e conseguenze pratiche Sussistono solide ragioni per sostenere l’opportunità di una riforma legislativa che riconosca la prededucibilità degli oneri condominiali maturati durante la procedura esecutiva, trattandosi di costi sostenuti nell’interesse dell’intera massa dei creditori. In concreto, può accadere che un credito condominiale iniziale di 10.000 euro resti integralmente insoddisfatto a causa della prevalenza del credito ipotecario bancario, mentre le ulteriori quote maturate nel corso della procedura restano definitivamente a carico degli altri condomini in regola, mediante ripartizione del disavanzo. Costituisce parziale elemento di tutela la previsione dell’art. 63 disp. att. c.c., che stabilisce la responsabilità solidale tra venditore e acquirente dell’unità immobiliare per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente . Soltanto parziale però, perchè se il credito è sorto prima della gestione precedente (rispetto alla vendita dell'immobile -o meglio, rispetto al decreto di trasferimento del giudice) non opererà solidarietà alcuna ed il nuovo proprietario non sarà tenuto ad alcuna contribuzione.

Pubblicazione legale

«Avvocato, è davvero possibile che un amministratore di condominio, revocato dall’assemblea — quindi un professionista — trattenga documenti, fatture, dati dei condomini, registri dei verbali e perfino le chiavi della centrale termica, senza procedere alla restituzione?» Con queste parole una condomina mi ha contattato per chiedere assistenza legale nei confronti dell’amministratore revocato, che ritardava il passaggio di consegne al collega di nuova nomina. La risposta, per quanto possa sorprendere, è affermativa: si tratta di una situazione tutt’altro che rara nella prassi. Le ragioni di tali comportamenti possono essere molteplici: da semplici difficoltà organizzative nella raccolta e sistemazione della documentazione, fino — in ipotesi più gravi ma meno frequenti — al tentativo di evitare verifiche su modalità gestionali poco rigorose sotto il profilo contabile. Nella pratica, lo scenario tipico è il seguente. Il nuovo amministratore, appena nominato, contatta formalmente il predecessore per concordare un incontro finalizzato al passaggio di consegne. Tale adempimento è essenziale per garantire la continuità amministrativa: in assenza di registri, dati contabili, contratti, polizze assicurative e recapiti dei condomini, l’attività di gestione risulta di fatto compromessa. Non di rado, tuttavia, alle prime comunicazioni non segue alcun riscontro concreto. Le settimane trascorrono, talvolta i mesi, e l’inerzia dell’amministratore revocato rende necessario l’intervento di un legale per il recupero coattivo dei beni e della documentazione di pertinenza del condominio. Soluzioni “informali” o di forza — talvolta invocate con spirito goliardico in assemblea — non rientrano evidentemente tra gli strumenti consentiti né tra le modalità operative di un professionista forense. La ritenzione dei beni condominiali da parte dell’amministratore revocato può comportare responsabilità sia civile sia penale. Sotto il profilo penalistico — pur con le necessarie valutazioni caso per caso — la fattispecie può ricondursi, in prima battuta, all’ipotesi di appropriazione indebita, ferme restando eventuali ulteriori e più gravi configurazioni. Dal punto di vista civilistico, lo strumento più efficace per ottenere la restituzione immediata della documentazione e delle eventuali disponibilità di cassa è il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., normalmente preceduto da una formale diffida. La norma consente di richiedere al Tribunale un provvedimento cautelare quando sussiste il fondato timore che il tempo necessario per agire in via ordinaria possa determinare un pregiudizio imminente e irreparabile al diritto fatto valere. In tali procedimenti non è richiesto il previo esperimento della mediazione obbligatoria, trattandosi di tutela cautelare urgente esclusa per legge da tale condizione di procedibilità. La giurisprudenza prevalente ritiene oggi che la privazione, per il condominio, della documentazione e degli strumenti necessari alla gestione integri il requisito del pregiudizio grave e irreparabile. Ne consegue la possibilità per il giudice di ordinare la riconsegna immediata di tutti i beni e documenti da parte dell’ex amministratore. Non si tratta di una valutazione eccessiva: la mancanza di documentazione può comportare il mancato rinnovo delle coperture assicurative, l’inosservanza degli obblighi normativi sugli impianti, l’assenza di certificazioni di sicurezza, il decorso di termini fiscali, l’omesso pagamento di fornitori e l’avvio di azioni giudiziarie con aggravio di costi per la collettività condominiale. Compito del difensore sarà quindi rappresentare puntualmente al giudice il quadro dei rischi e dei pregiudizi potenziali, elemento centrale per l’accoglimento del ricorso. In termini semplificati, all’esito del deposito del ricorso si delineano generalmente due possibili sviluppi. Prima ipotesi: ricevuta la notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell’udienza, l’ex amministratore decide di procedere alla riconsegna spontanea, eventualmente tramite il proprio difensore. Resta in tal caso da definire la questione delle spese legali, mediante accordo tra le parti o decisione del giudice. Seconda ipotesi: l’ex amministratore si costituisce in giudizio e propone difese — ad esempio sostenendo di aver già offerto la restituzione, di aver subito un furto, di contestare la validità della revoca o della nuova nomina — che dovranno essere adeguatamente provate. Il giudice, valutate le rispettive posizioni, decide di regola in tempi rapidi, spesso già all’esito della prima udienza. In caso di accoglimento, viene ordinata la consegna immediata di tutta la documentazione e dei beni condominiali al nuovo amministratore. Il provvedimento è esecutivo e, se non rispettato, può essere attuato in via forzata mediante intervento dell’Ufficiale giudiziario presso lo studio del soggetto obbligato. Su richiesta, l’Ufficiale giudiziario può essere affiancato da un tecnico incaricato di individuare i documenti e i beni da acquisire. Nella prassi risulta particolarmente utile la presenza del nuovo amministratore, che conosce direttamente la gestione e consente di contenere i costi operativi. Di norma, in caso di accoglimento del ricorso, le spese della procedura vengono poste a carico della parte soccombente. Consiglio di aggiungere la richiesta di pagamento di una penale giornaliera per la mancata riconsegna della documentazione condominiale in modo che l'amministratore revocato abbia concretamente uno stimolo per adempiere il prima possibile all'ordine del magistrato.