L'indennita’ di avviamento per la locazione commerciale non e’ sempre dovuta

Pubblicazione legale:

INDENNITA’ DI AVVIAMENTO PER LA LOCAZIONE COMMERCIALE NON E’ SEMPRE DOVUTA

Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, secondo la Legge n. 392 del 1978, art. 35, spetta al conduttore di un immobile commerciale se questo è un punto di riferimento per la clientela per cui in modo tale che il contatto diretto tra i destinatari finali dell'attività imprenditoriale del conduttore e quest'ultimo possa avvenire proprio in considerazione dell'ubicazione dei locali.

L'indennità non è dovuta se l'attività nel locale non attira un pubblico generale e i clienti sono selezionati attraverso altri canali. L'ubicazione deve favorire il contatto casuale con la clientela per poter richiedere l'indennità. In sintesi, l'indennità è subordinata all’accertamento del fatto che l'attività soddisfi le esigenze della generalità degli interessati, e non già di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli operatori economici.

La corte di Cassazione con la sentenza 9305/2012 ha confermato l’orientamento precedente secondo cui “il conduttore di un immobile utilizzato per uso diverso da quello abitativo, in tanto puo' rivendicare, alla cessazione del rapporto, il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto provi che il locale costituiva luogo aperto alla frequentazione diretta della generalita' dei consumatori e, dunque, luogo da se' solo idoneo ad esercitare un richiamo su un pubblico indifferenziato di utenti, si da essere esso stesso collettore di clientela e fattore locale di avviamento (confr. Cass. civ. 3, 21 maggio 2008, n. 13083). Significativo, al riguardo e' che, ai fini del riconoscimento del diritto, pur non attribuendosi rilievo all'entita' numerica della cerchia degli avventori o al mancato reperimento di essa tra i passanti nella pubblica via antistante l'immobile locato, si insista sempre sul dato della destinazione dei locali ad attivita' comportante il contatto con il pubblico e alla loro ontologica predisposizione alla frequentazione diretta ed indifferenziata di clienti che abbiano necessita' e interesse ad entrare in contatto con l'impresa (confr. Cass. civ. 29 febbraio 2008, n. 5510).”

Nel caso della vendita esclusivamente online, quindi, l'indennità di avviamento non sarebbe dovuta in quanto :

1. Manca il requisito fondamentale del contatto diretto con il pubblico nel locale commerciale

2. L'immobile non costituisce un "collettore di clientela" né un fattore di avviamento locale

3. La clientela non viene attratta dall'ubicazione fisica del locale

Tuttavia, la situazione potrebbe essere diversa nel caso di attività "miste" che combinano vendita online e fisica. Ciò che rileva è che i locali siano effettivamente destinati ad attività che comporti il contatto con il pubblico e che siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti. In questi casi, se il locale commerciale mantiene una funzione di punto vendita fisico aperto al pubblico, l'indennità di avviamento sarebbe dovuta, indipendentemente dal fatto che parte dell'attività si svolga anche online.

In conclusione, per le attività esclusivamente online l'indennità di avviamento non è dovuta per mancanza dei presupposti fondamentali previsti dalla legge, mentre per le attività miste (online + negozio fisico) l'indennità è riconosciuta se e nella misura in cui il locale mantenga una effettiva funzione di punto vendita aperto al pubblico.

Avv. Ruggiero Gorgoglione

WR Milano Avvocati