Le responsabilità dell'Agenzia immobiliare nella compravendita

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Nelle trattative che portano alla conclusione di una compravendita immobiliare con l'ausilio di un agente immobiliare, quest'ultimo non si limita a svolgere un ruolo puramente commerciare di incontro tra domanda e offerta di vendita, in quanto il mediatore è comunque tenuto a fornire alle parti le informazioni opportune (conosciute o conoscibili) prima del perfezionamento dell'affare.

L'art. 1759 c.c. prevede infatti che il mediatore debba comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso. Allo stesso tempo, secondo un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, il mediatore deve informare le parti sulle circostanze a lui conoscibili con la media diligenza professionale (Cass. 784/2020, ex multis Cass. 29229/2019, 4415/2017).

Per cui ad esempio il mediatore che fosse già a conoscenza dell'insolvibilità di una delle parti, dovendo fornire le informazioni "influenti sulla sicurezza dell'affare", potrebbe essere ritenuto responsabile per non aver informato la controparte prima di fargli versare la caparra (Cass. 20512/2020).

Allo stesso tempo, secondo il mediatore ha l'obbligo in negativo di non dare rassicurazioni e informazioni in merito a circostanze a lui non note o da lui non verificate. 

Per cui ad esempio il mediatore non potrà tranquillizzare le parti circa l'assenza di gravami (ipoteche, pignoramenti) senza aver prima verificato l'assenza degli stessi. 

Il mediatore in ogni caso non ha l'obbligo di effettuare delle verifiche di carattere tecnico-giuridico , come ad esempio le ispezioni ipotecare o la regolarità urbanistica dell'immobile (come detto sopra vi è tenuto però se rassicura personalmente le parti su aspetti tecnici), salvo una diversa e specifica pattuizione tra le parti (in tal senso Cass. 18140/2015); tuttavia, in base a quanto detto pocanzi, non potrà riferire alla parte acquirente che l'immobile è libero da vincoli senza averlo prima verificato (dichiarazione che invece potrebbe fare il venditore stesso).

Nei casi summenzionati, in presenza quindi di una responsabilità dell'Agenzia immobiliare, la stessa non solo non avrebbe il diritto alla provvigione richiesta, ma sarebbe tenuta al contempo a risarcire il danno patito e provato dalla parte lesa dal mancato rispetto degli obblighi gravanti sul professionista.

Avv. Ruggiero Gorgoglione 

WR Milano Avvocati