Ruggiero Gorgoglione

Pubblicazione legale

La ripartizione delle spese di manutenzione del balcone (soletta e pavimento) rappresentano di frequente un quesito che si sottopongono i proprietari di unità immobiliari. E’ opportuno innanzitutto distinguere tra: - balcone cd. “ aggettante ”: ovvero che sporge rispetto alla facciata dello stabile, si protende nel vuoto ed è agganciato alla soletta interna, e - balcone cd. “incassato”: che invece è integrato nella facciata dell’edificio e può essere incassato a “U” (se incassato su tre lati) o a “L” (se incassato solo per due lati). Il balcone “ aggettante ” rientra nella proprietà privata della corrispondente unità immobiliare, rappresentando un prolungamento della stessa. In particolare quindi il pavimento, la struttura della soletta, il cd. “cielino” cioè il soffitto/sottobalcone del piano sottostante, appartengono ai titolari dell’immobile corrispondente. In tal caso quindi il proprietario è tenuto a sostenere le spese di manutenzione del balcone, quindi del pavimento, della soletta e del sottobalcone. Restano esclusi dall’onere di manutenzione del privato i frontalini e le parti decorative, la cui manutenzione compete invece al Condominio (in tal senso Cass. 27083/2018). Il balcone “incassato” rappresenta, invece, un prolungamento del solaio di copertura dell’edificio condominiale, per cui assolve alla funzione di separazione tra i piani e copertura del fabbricato. In tal caso si crea una situazione di compossesso della soletta, per cui si applica l’art. 1125 c.c. (norma dettata per i solai) per cui entrambi i proprietari rispondono della manutenzione del balcone, ovvero il proprietario dell’appartamento che accede al balcone risponde della manutenzione del pavimento, quello del piano inferiore è onerato della manutenzione del sottobalcone (intonaco e tinteggiatura del soffitto). Non è in ogni caso da escludersi che le lesioni al sottobalcone possano essere conseguenza dell’omessa manutenzione del pavimento, nel qual caso il proprietario dello stesso potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni causati dall’omessa manutenzione ex art. 2051 c.c. e, perciò, dover sostenere anche la spesa per il rifacimento del cielino. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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Un'importante problematica che spesso coinvolge gli acquirenti degli immobili e gli operatori del settore è rappresentata dal diritto dell'agente immobiliare alla provvigione in presenza di clausole cd. " salvo approvazione mutuo ", nell'ipotesi in cui il mutuo non dovesse poi essere concesso. A tal fine è di fondamentale importanza individuare la tipologia di clausola inserita nella proposta di acquisto, potendo essere una clausola " sospensiva " o " risolutiva " degli effetti della proposta stessa . In presenza di una clausola sospensiva : gli effetti della proposta restano sospesi fino all'approvazione del mutuo per cui, anche qualora questa dovesse essere accettata dalla controparte contrattuale, non sarà produttiva di effetti e di conseguenza il diritto alla provvigione non si potrà considerare maturato. In presenza di una clausola risolutiva : la proposta una volta accettata produce integralmente i propri effetti, per cui, il diritto alla provvigione dell'agente sorge già con l'accettazione delle proposta da parte del venditore (salvo diverso accordo tra le parti), per cui l'evento che porta alla risoluzione della proposta (come ad esempio la mancata approvazione del mutuo) non fa venir meno il diritto dell'agente al proprio compenso. A prescindere dalla presenza di una clausola sospensiva o risolutiva (come potrebbe essere la clausola "salvo approvazione mutuo"), l'art. 1757 c.c. prevede che il mediatore ha comunque diritto alla provvigione anche se l'accordo tra le parti fosse annullato o rescisso, se il mediatore non conosceva la causa invalidante. Tendenzialmente invece la nullità dell'accordo tra acquirente e venditore è in grado di travolgere anche la provvigione dell'agente. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati - De Amicis 45 Milano

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Il condominio minimo è costituito quando vi sono almeno 2 condomini, si definisce piccolo fino a un massimo di 8 unità, superate le quali la nomina dell’amministratore è necessaria (art. 1129 c.c.). In presenza di un condominio minimo o piccolo, potrebbero quindi sorgere difficoltà nella gestione qualora non si riesca a raggiungere la maggioranza per decisioni di gestione delle parti comuni, maggioranza che per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è di due terzi (art. 1108 c.c). Nel condominio minimo con due soli condomini per la nomina dell’amministratore è invece necessaria l’unanimità. In tali casi, l’art. 1105 c.c. prevede la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria qualora non si riescano a adottare i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, o qualora non si forma la maggioranza o se la delibera non viene eseguita. Nei suddetti casi è quindi anche possibile ricorrere in giudizio per la nomina di un amministratore giudiziale. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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Una recente sentenza del Tribunale di Busto Arsizio (sent. n. 1788 del 16.12.2021), in tema di nullità della delibera assembleare per lesione alla proprietà privata, si pone nel solco della nota decisione adottata dal Tribunale di Roma (sent. 17997/2020). Nel caso specifico la condomina attrice ha contestato la riduzione del piano di calpestio del proprio balcone di 5 cm, documentando quanto affermato con una propria relazione di parte. Con il provvedimento in commento, il Tribunale adito ha ritenuto che la delibera condominiale non può incidere sulla proprietà privata dei singoli condomini, diversamente la stessa verrebbe adottata con eccesso di potere in violazione dei limiti codicistici di cui all'art. 1135 cc, talché tale delibera sarebbe nulla. Dall'esame della sentenza si colgono ulteriori spunti di riflessione: - il Tribunale non ha ritenuto di rilievo quanto contestato dalla condomina in merito all'onere di rimuovere dal proprio balcone alcuni manufatti per consentire il rifacimento delle facciate, la decisione è motivata sul punto dal fatto che tale rimozione non incide in modo permanente sul diritto dominicale della condomina, in quanto dopo i lavori tali manufatti potrebbero essere riposizionati; - il Tribunale non ha inoltre ritenuto di rilevo la contestazione relativa all'imposizione della sostituzione delle caldaie, questo in quanto, nel caso specifico, la delibera non prevedeva di per sè un obbligo di sostituire le stesse, bensì solo la facoltà di aderire all'offerta formulata dall'impresa. In ogni caso, alla luce del ben più grave vizio di " eccesso di potere " per violazione della proprietà privata, il Tribunale ha comunque dichiarato la nullità della delibera impugnata. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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La Corte d’Appello di Firenze con la recente sentenza n. 1233/2021 ha confermato l’indirizzo giurisprudenziale consolidato secondo cui il regolamento contrattuale (ovverosia allegato al rogito di acquisto di tutti i condomini) può porre limiti più stringenti per la tolleranza dei rumori da parte dei condomini. Si ricordi infatti che già il codice civile all’art. 844 disciplina le immissioni qualora superino la normale tollerabilità, ciò però non impedisce al regolamento contrattuale di porre limiti più stringenti. Solo il regolamento contrattuale può però porre tali limiti, e non anche il regolamento assembleare, in quanto trattasi di restrizioni alla proprietà esclusiva. Nel caso specifico quindi la Corte d’Appello di Firenze ha confermato la sentenza pronunciata dal Tribunale, ritenendo in particolare che il regolamento contrattuale possa limitare l’immissione di rumori molesti nelle ore di riposo, senza perciò rendersi necessaria alcuna indagine fonometrica sull’entità del suono. Infatti, il divieto regolamentare, più stringente di quello previsto dal codice, non riguardava solo i cosiddetti rumori molesti “oltre la normale tollerabilità”, bensì qualsivoglia rumore molesto nelle ore di riposo. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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In materia di spese personali ci si interroga sulla legittimità dell'addebito delle stesse previsto nel rendiconto consuntivo. E' opportuno innanzitutto considerare che il Condominio può addebitare spese personali qualora rispondano al principio di " utilizzazione differenziata " (art. 1123 co 2 c.c.) del bene comune, solo in tale caso l'addebito personale sarebbe legittimo e non qualora lo stesso rappresenti una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. E' perciò opportuno opportuno valutare la legittimità dell'addebito in base alla tipologia di spesa: Riparazioni per danni causati dal condomino In tale ipotesi non può considerarsi legittima la delibera con cui l'assemblea addebiti le eventuali riparazioni effettuate sulle parti comuni o sulle unità private senza che vi sia un accertamento giudiziale, l'addebito infatti costituirebbe una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. (In tal senso T. Milano sent. 3332 del 3.4.2019) Opere eseguite su parti private Secondo la Cassazione (sent. 305 del 12.1.2016) è nulla la delibera che preveda il riparto di spese su parti private (es il pavimento dei balconi) ciò per eccesso di potere, in quanto in linea generale l'assemblea non può assumere decisioni impattanti sulla proprietà del singolo. Acquisizione di informazioni per completare il registro anagrafico In assenza di collaborazione da parte del condomino, è legittimo l'addebito della spesa da parte dell'amministratore relativamente alle spese sostenute per le ricerche anagrafiche. Spese legali Secondo la Cassazione (sent. 751 del 18.1.2018) è nulla la delibera che pone a carico del singolo condomino le spese legali, prima che queste vengano accertate giudizialmente. Comunicazioni e chiarimenti dell'amministratore Le comunicazioni a chiarimento correlate a comunicazioni ordinarie o straordinarie potrebbero essere inquadrate tra le spese personali addebitabili, dovendo però valutarsi la natura dell'attività resa e se quindi la stessa corrisponda al principio di utilizzazione differenziata del servizio in favore del singolo. Fermo restando quanto sopra, merita uno spunto di riflessione l'effetto che avrebbe il voto favorevole del condomino che contesti la spesa personale a suo carico. Nelle ipotesi di nullità, infatti, il rendiconto è sempre impugnabile anche in caso di voto favorevole; tuttavia, in assenza di impugnazione, si potrebbe ritenere che l'approvazione espressa con voto favorevole e la mancata successiva impugnazione possa valere quale riconoscimento di quel debito specifico. In punto di riconoscimento di debito l'interpretazione non può però considerarsi univoca. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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In base alla loro origine i regolamenti condominiali si distinguono tra: regolamenti contrattuali, ovvero quelli in generale precostituiti al momento della realizzazione dell’edificio ed accettati nei rogiti di acquisto dai singoli condomini regolamenti assembleari, ovvero i regolamenti approvati in un secondo momento dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in base al combinato disposto dell’art. 1138 c.c. comma 3 e 1136 c.c. comma 2. I quorum necessari per la modifica del regolamento dipendono dalla natura della clausola (contrattuale o regolamentare) in questione e ciò indipendentemente dalla natura del regolamento come ormai ampiamente condiviso dalla giurisprudenza (Cass. Sez. Un. 943/1999, Cass. n. 22464/2014, Cass. n. 9877/2012, Cass. n. 3733/1985) Le clausole sono considerate di natura contrattuale solo qualora limitino i diritti dei condomini sulle proprietà private o parti comuni, ovvero attribuiscono ad alcuni maggiori diritti rispetto ad altri. Tale tipologia di clausole richiede la modifica all’unanimità. Le clausole che invece disciplinano l’uso delle parti e beni comuni sono clausole di natura regolamentare , la cui modifica richiede le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. Le modifiche deliberate in assemblea devono poi, in ogni caso, essere annotate al regolamento.

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Esaminiamo brevemente l'annosa questione della legittimità dell'installazione del condizionatore sulla facciata del condominio. Innanzitutto è opportuno verificare se il regolamento comunale prevede delle restrizioni alle quali chiaramente non è possibile derogare. E’ poi opportuno poi esaminare il regolamento condominiale, che ha valore contrattuale tra il condominio ed il Condominio, e che potrebbe prevedere dei divieti espressi ed eventuali sanzioni. In assenza dei suddetti limiti bisogna poi considerare il decoro architettonico in generale, e quindi tener conto dell’estetica della facciata e dell’eventuale presenza di altri apparecchi. A tal fine è sempre opportuno ottenere un’autorizzazione da parte dell’assemblea, in modo da evitare problemi in un secondo momento. E’ poi doveroso, secondo una parte della giurisprudenza di merito, considerare la distanza verticale tra l’apparecchio e la soglia delle finestre degli altri condomini, distanza che deve essere di almeno 3 metri. Infine bisogna assolutamente evitare lo stillicidio verso le altre unità immobiliari, rispetto al quale, secondo la Giurisprudenza, lo scarico nel pluviale condominiale non è legittimo.

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Spesso ci si interroga sulla validità della convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria. Sul punto l'art. 66 disp. att. c.c. è tassativo nell'indicare che l'avviso di convocazione debba essere trasmesso a mezzo: posta raccomandata, pec, consegna a mani, fax, il tutto almeno 5 giorni prima dell'assemblea. In ogni caso la giurisprudenza ha ritenuto ammissibile la convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria a determinate condizioni: - in caso di prova della ricezione, ad esempio mediante conferma espressa (Tribunale Tivoli 5.4.22); - in caso di espresso assenso preventivo del condomino alle convocazioni a mezzo posta elettronica ordinaria (Corte D'Appello di Brescia 4/2019); - in caso di non contestazione della ricezione dell'e-mail ordinaria (Tribunale di Roma sent. 17727/21); Per cui, sebbene la convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria non possa considerarsi vietata, è opportuno considerare che, in caso di impugnazione della delibera, per poter considerare valida la convocazione stessa, questa dovrà rispettare una delle condizioni pocanzi esposte. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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Nelle trattative che portano alla conclusione di una compravendita immobiliare con l'ausilio di un agente immobiliare, quest'ultimo non si limita a svolgere un ruolo puramente commerciare di incontro tra domanda e offerta di vendita, in quanto il mediatore è comunque tenuto a fornire alle parti le informazioni opportune (conosciute o conoscibili) prima del perfezionamento dell'affare. L'art. 1759 c.c. prevede infatti che il mediatore debba comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso. Allo stesso tempo, secondo un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, il mediatore deve informare le parti sulle circostanze a lui conoscibili con la media diligenza professionale (Cass. 784/2020, ex multis Cass. 29229/2019, 4415/2017). Per cui ad esempio il mediatore che fosse già a conoscenza dell'insolvibilità di una delle parti, dovendo fornire le informazioni "influenti sulla sicurezza dell'affare", potrebbe essere ritenuto responsabile per non aver informato la controparte prima di fargli versare la caparra (Cass. 20512/2020). Allo stesso tempo, secondo il mediatore ha l'obbligo in negativo di non dare rassicurazioni e informazioni in merito a circostanze a lui non note o da lui non verificate. Per cui ad esempio il mediatore non potrà tranquillizzare le parti circa l'assenza di gravami (ipoteche, pignoramenti) senza aver prima verificato l'assenza degli stessi. Il mediatore in ogni caso non ha l'obbligo di effettuare delle verifiche di carattere tecnico-giuridico , come ad esempio le ispezioni ipotecare o la regolarità urbanistica dell'immobile (come detto sopra vi è tenuto però se rassicura personalmente le parti su aspetti tecnici), salvo una diversa e specifica pattuizione tra le parti (in tal senso Cass. 18140/2015); tuttavia, in base a quanto detto pocanzi, non potrà riferire alla parte acquirente che l'immobile è libero da vincoli senza averlo prima verificato (dichiarazione che invece potrebbe fare il venditore stesso). Nei casi summenzionati, in presenza quindi di una responsabilità dell'Agenzia immobiliare, la stessa non solo non avrebbe il diritto alla provvigione richiesta, ma sarebbe tenuta al contempo a risarcire il danno patito e provato dalla parte lesa dal mancato rispetto degli obblighi gravanti sul professionista. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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In virtù della previsione dell’art. 1588 c.c. l’inquilino è responsabile della perdita e deterioramento del bene nel corso della locazione e quindi anche dell’incendio ai danni dell’immobile (in tal senso Trib. Busto Arsizio 10.10.2018 n . 1591). La responsabilità del conduttore viene meno qualora quest’ultimo riesca a provare che l’evento non sia dovuto a causa a lui imputabile. L’onere di provare l’assenza di responsabilità grava quindi sull’inquilino stesso il quale potrà esimersi da responsabilità solo dimostrando che ha custodito il bene con diligenza, ovvero che l’evento ha avuto origine dal fatto di un terzo (integrando così il caso fortuito per fatto del terzo). E’ in ogni caso opportuno osservare che il proprietario è comunque tenuto alla manutenzione del bene e degli impianti che non sia di carattere ordinario, per cui lo stesso potrà essere comunque ritenuto responsabile nell’ipotesi in cui l’incendio sia divampato in conseguenza dell’omessa manutenzione necessaria. Nei confronti dei terzi rispondono dei danni derivanti dall’incendio sia il proprietario sia il conduttore, salvo che sia stata acclarata (ad esempio con sentenza) la responsabilità esclusiva dell’inquilino. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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Per la costituzione del Supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere per ragioni di fatto se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta quindi di una situazione di fatto, di condivisione di parti comuni tra più Condomini, in cui si applicano in pieno le norme sul condominio anziché quelle sulla comunione. Questo è quanto confermato dal Tribunale di Roma con sentenza 19411/2018 in linea con i precedenti orientamenti giurisprudenziali di legittimità e di merito Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

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Il riformato art. 70 disp. att. c.c. prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di massimo 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. E' quindi innanzitutto necessario che il regolamento condominiale disciplini le violazioni alle quali conseguirebbe il trattamento sanzionatorio individuando il trattamento sanzionatorio stesso. Per quanto concerne invece l'applicazione concreta della sanzione prevista nel regolamento, con la modifica introdotta con il Decreto Destinazione Italia del 2013 è stato esplicitato che la sanzione debba essere deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. La sanzione di importo superiore a quella prevista dalla norma è nulla, così come è nulla la delibera assembleare nella quale viene adottata la sanzione in contrasto con i limiti dettati dalla norma. I destinatari della sanzione sono i condomini, per cui non potendosi fare applicazione analogica della norma, non può essere irrogata una sanzione diretta nei confronti dei conduttori o dei detentori dell'immobile. Infine, la norma prevede che quanto ricavato dalle sanzioni irrogate, venga utilizzato per le spese ordinarie di gestione.

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In virtù della previsione dell’art. 1588 c.c. l’inquilino è responsabile della perdita e deterioramento del bene nel corso della locazione e quindi anche dell’ incendio ai danni dell’immobile (in tal senso Trib. Busto Arsizio 10.10.2018 n . 1591). La responsabilità del conduttore viene meno qualora quest’ultimo riesca a provare che l’evento non sia dovuto a causa a lui imputabile. L’onere di provare l’assenza di responsabilità grava quindi sull’inquilino stesso il quale potrà esimersi da responsabilità solo dimostrando che ha custodito il bene con diligenza, ovvero che l’evento ha avuto origine dal fatto di un terzo (integrando così il caso fortuito per fatto del terzo). E’ in ogni caso opportuno osservare che il proprietario è comunque tenuto alla manutenzione del bene e degli impianti che non sia di carattere ordinario, per cui lo stesso potrà essere comunque ritenuto responsabile nell’ipotesi in cui l’incendio sia divampato in conseguenza dell’omessa manutenzione necessaria. Nei confronti dei terzi rispondono dei danni derivanti dall’incendio sia il proprietario sia il conduttore, salvo che sia stata acclarata (ad esempio con sentenza) la responsabilità esclusiva dell’inquilino. Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocati

Pubblicazione legale

La Cassazione, ricalcando la norma codicistica (art. 1126 c.c.), conferma che la spesa di riparazione del lastrico solare grava per 1/3 sul proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico (o del terrazzo a livello) e per i restanti 2/3 sui condomini che si trovano nella proiezione verticale del lastrico o del terrazzo ai quali funge da copertura (sul punto Cass. 10.5.2017 n. 11484). Quindi, i condomini, pur non avendo accesso al lastrico/terrazzo ed eventualmente non essendone neanche proprietari, dovranno partecipare alle spese di manutenzione essendo inoltre responsabili dei danni eventualmente causati dall’omessa manutenzione(ex art 2051 c.c.). In ogni caso, il proprietario/ utilizzatore esclusivo è comunque tenuto a sostenere in prima persona le spese di manutenzione relative a manufatti di cui egli faccia uso esclusivo; resterà inoltre responsabile dei danni causati in conseguenza diretta delle proprie azioni e omissioni.

Pubblicazione legale

Nel caso in cui il gestore di un locale volesse installare una canna fumaria sulla facciata condominiale le norme da rispettare sono molteplici ed in estrema sintesi sono: - permessi autorizzativi; - rispetto delle distanze se previste dal regolamento comunale; - rispetto delle prescrizioni eventuali del regolamento condominiale; - rispetto delle prescrizioni sulla sicurezza applicandosi l'art. 890 c.c.; - rispetto del decoro architettonico; - rispetto della disciplina civilistica sulle immissioni, qualora vi fosse dispersione di fumi, odori, calore etc.. Qualora siano rispettate tutte queste prescrizioni, alcune certe (es: permessi, decoro e sicurezza immissioni) altre possibili solo se previste (es: distanze di cui al regolamento comunale e prescrizioni del regolamento condominiale) l'installazione delle canne fumarie sarebbe legittima in virtù dell'art. 1102 c.c., ma sia chiaro sempre e solo se comunque l'installazione rispetti tutto il resto.

Caso legale seguito

Assisto costantemente privati e aziende nella stesura di contratti di locazione e comodato di vario tipo. Mi sono occupato al contempo anche della consulenza e della stesura di contratti di rent to buy e di affitto di spazi in coworking. Ho assistito diversi clienti anche nella fase patologica di tali contratti, ovvero in caso di inadempimento, risoluzione, recupero del credito, di sfratto con relative fasi di opposizione.