In materia di spese personali ci si interroga sulla legittimità dell'addebito delle stesse previsto nel rendiconto consuntivo.
E' opportuno innanzitutto considerare che il Condominio può addebitare spese personali qualora rispondano al principio di "utilizzazione differenziata" (art. 1123 co 2 c.c.) del bene comune, solo in tale caso l'addebito personale sarebbe legittimo e non qualora lo stesso rappresenti una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
E' perciò opportuno opportuno valutare la legittimità dell'addebito in base alla tipologia di spesa:
In tale ipotesi non può considerarsi legittima la delibera con cui l'assemblea addebiti le eventuali riparazioni effettuate sulle parti comuni o sulle unità private senza che vi sia un accertamento giudiziale, l'addebito infatti costituirebbe una forma di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. (In tal senso T. Milano sent. 3332 del 3.4.2019)
Secondo la Cassazione (sent. 305 del 12.1.2016) è nulla la delibera che preveda il riparto di spese su parti private (es il pavimento dei balconi) ciò per eccesso di potere, in quanto in linea generale l'assemblea non può assumere decisioni impattanti sulla proprietà del singolo.
In assenza di collaborazione da parte del condomino, è legittimo l'addebito della spesa da parte dell'amministratore relativamente alle spese sostenute per le ricerche anagrafiche.
Secondo la Cassazione (sent. 751 del 18.1.2018) è nulla la delibera che pone a carico del singolo condomino le spese legali, prima che queste vengano accertate giudizialmente.
Le comunicazioni a chiarimento correlate a comunicazioni ordinarie o straordinarie potrebbero essere inquadrate tra le spese personali addebitabili, dovendo però valutarsi la natura dell'attività resa e se quindi la stessa corrisponda al principio di utilizzazione differenziata del servizio in favore del singolo.
Fermo restando quanto sopra, merita uno spunto di riflessione l'effetto che avrebbe il voto favorevole del condomino che contesti la spesa personale a suo carico. Nelle ipotesi di nullità, infatti, il rendiconto è sempre impugnabile anche in caso di voto favorevole; tuttavia, in assenza di impugnazione, si potrebbe ritenere che l'approvazione espressa con voto favorevole e la mancata successiva impugnazione possa valere quale riconoscimento di quel debito specifico. In punto di riconoscimento di debito l'interpretazione non può però considerarsi univoca.
Avv. Ruggiero Gorgoglione
WR Milano Avvocati
L'Avv. Gorgoglione è un avvocato civilista che opera prevalentemente nel settore immobiliare (diritto condominiale, contrattualistica immobiliare, locazioni, risarcimento danni), occupandosi inoltre di diritto commerciale (appalto, recupero crediti, procedure esecutive, contrattualistica commerciale). Si laurea a pieni voti presso l'Università degli Studi di Foggia e consegue un master in “Risanamento e crisi di impresa” organizzato dal Sole 24 ore. Nel 2019 ha scritto il libro “Dalla crisi di impresa al fallimento" pubblicato dalla Editrice Admaiora. E' co-fondatore con l'Avv. Walter Massara del team WR Milano Avvocati.
Mi occupo costantemente di problematiche che investono il Condominio, prestando assistenza in favore: dei Condomini, degli amministratori e dei singoli condomini. Mi occupo sia di problematiche legate all'impugnazione di delibere assembleari, sia di contenzioso relativo all'utilizzo di parti comuni (es: decoro architettonico, immissioni), nonché di questioni relative al rispetto del regolamento condominiale. Mi occupo, inoltre, di problematiche che coinvolgono la figura dell'amministratore (es: recupero del credito e delle anticipazioni, revoca e nomina anche giudiziale dell'amministratore).
In conseguenza della mia forte vocazione per il diritto immobiliare, mi occupo con frequenza di azioni di sfratto, generalmente in favore della proprietà, occupandomi in particolare sia della fase della convalida, sia del recupero del credito, sia dell'esecuzione per consegna e rilascio. Mi occupo, altresì, delle azioni ex art. 609 c.p.c. di sgombero dell'immobile non rilasciato libero da cose al temine del rapporto locatizio.
Mi occupo costantemente di contrattualistica in materia locatizia sia in favore di privati sia di imprese che operano nel settore del "real estate". Gestisco inoltre il contenzioso correlato al rapporto locatizio, come il recupero del credito, le azioni di sfratto e le azioni risarcitorie.
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