Serena F. Pratelli

Caso legale seguito

Corso di perfezionamento in Oratoria Forense. L’obiettivo principale del corso è stato acquisire una specifica formazione post universitaria per ulteriormente migliorare le tecniche di argomentazione giuridica e le abilità comunicative. Il corso mi ha permesso di apprendere gli strumenti per conoscere e comprendere le regole, le strategie e le dinamiche della retorica classica e moderna, utili per la preparazione ed elaborazione di scritti e discorsi con finalità persuasive

Pubblicazione legale

Tema complesso e difficile quello dei Verbali di Assemblea di Condominio nell’ambito delle procedure dei Bonus e Superbonus edilizi. Per gli interventi edilizi su parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari di diversa proprietà è necessaria l’approvazione effettiva all’esecuzione dei lavori da parte dell’assemblea. Interessante risulta la sentenza del Tribunale di Trani, datata 27 marzo 2023, relativa a una controversia condominiale ove gli attori avevano impugnato 2 delibere assembleari, contestando l'approvazione di lavori edili e chiedendo l'annullamento delle stesse. Il Giudice ha esaminato preliminarmente l'eccezione di tardività dell'impugnazione, dichiarando la tardività dell'impugnazione della prima delibera. In merito alla seconda delibera impugnata, il Giudice ha ritenuto la carenza di interesse da parte degli attori. La decisione del Giudice è stata basata sull'assenza di vizi formali e il Tribunale ha sottolineato che i lavori erano stati effettuati e che gli attori avevano beneficiato degli sgravi fiscali, dimostrando la carenza di interesse nell'impugnazione. "TRIBUNALE DI TRANI Sentenza n. 512/2023 del 27-03-2023 TRIBUNALE ORDINARIO di TRANI AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND. CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6316/2021 tra ### ### ### ATTORE/I e ### 22 27 32 CONVENUTO/I Oggi 27 marzo 2023 ad ore 10.30 innanzi al dott. ### sono comparsi: ### ### ### l'avv. ### ### 22 27 32 l'avv. ### Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note autorizzate depositate telematicamente . l'avv. di parte convenuta precisa che i lavori sono stati effettuati e non vi sono stati problemi , la classe energetica del condominio è stato migliorata e tutti i condomini hanno beneficiato di un notevole risparmio economico. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, assenti le parti, si dà lettura dell'allegata sentenza. Il Giudice dott. ### IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di TRANI Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA dandone lettura all'udienza del 27/03/2023 nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 6316/2021 promossa da: ### (CF. ### ) ### (CF. ### ) ### (CF. ### ) Tutti difesi dall'avv. ### ATTORI ### 22 27 32 (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ### ### OGGETTO: Comunione e ### impugnazione di delibera assembleare - spese condom. CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza, riportandosi ai propri scritti difensivi e chiedendo: ### 1) voglia il Tribunale adito annullare le deliberazioni assunte dal condominio convenuto il 26 luglio 2021 e il 7 settembre 2021; 2) condannare il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali in favore degli attori. ### In ###- accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per decadenza dei termini ad impugnare ; 2 -dichiarare la non impugnabilità delle delibere perché programmatiche ed interlocutorie 3 - dichiarare, altresì la carenza dell'interesse ad agire degli attori per insussistenza dei requisiti previsti ex art 2697 c.c. e art 100 c.p.c Nel merito, in ### -dichiarare e rigettare la domanda attorea di annullamento delle delibere per assenza dei vizi di legittimità delle delibere impugnate artt. 1136 cc e succ. 5 - dichiarare e rigettare la domanda attorea di annullamento delle delibere per avvenuta acquiescenza del comportamento degli attori per aver ottenuto l'accesso ai benefici fiscali; 6 - Condannare gli attori ex art 96. Cpc.. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre ### Cpa e spese generali come per legge da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario.. Motivi della decisione Gli attori agiscono in giudizio chiedendo di annullare le deliberazioni assunte dal condominio convenuto il 26 luglio 2021 e il 7 settembre 2021. Sostengono di sono proprietari di unità immobiliari facenti parte del ### 22-27-32, con sede ###, 27, 32, in particolare del fabbricato di ###; che con delibera del l 26.07.2021 l'assemblea del predetto ### aveva approvato, con il loro voto contrario, l'esecuzione di importanti lavori edili per il valore complessivo di circa ### avvalendosi, in parte, del c.d. Superbonus al 110%, senza procedere ad una preliminare verifica degli abusi edilizi; che con delibera successiva del 07.09.2021 veniva approvata l'offerta economica dell'impresa senza specifico dettaglio. Si è costituito il condominio convenuto eccependo la decadenza dell'azione e l'infondatezza dell'impugnazione. *** Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione di tardività dell'impugnazione, al quale deve ritenersi fondata con riferimento alla delibera del 26 luglio 2021 Come noto, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (da ultimo Cass. SS.UU. . 9839 del 14 aprile 2021). Nel caso in esame parte attrice chiede l'annullamento delle delibere per asseriti vizi formali, per cui l'impugnazione della delibera del 26.7.2021 deve ritenersi tardiva, perché promossa con istanza di mediazione inviata al condominio, a mezzo PEC in data ### oltre il termine perentorio di trenta giorni che decorrono dalla data dell'assemblea (26/07/2021) per i dissenzienti ### e ### e dalla data della raccomandata, contenente il verbale dell'assemblea, (inviata il ### e ritirata il ### per l'assente ###. Pertanto l'impugnazione della delibera assembleare del 26/07/2021 è tardiva. Quanto alla seconda delibera impugnata vi è carenza di interesse. In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito. Anche il vizio delle delibera condominiale che si configura per eccesso di potere si configura solo la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere. Esulano, quindi, dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni (Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20135; Cass. Ric. 2018 n. 23464 sez. M2 - ud. 24-10-2019 -3- ### 2, 20/06/2012, n. 10199; Cass. Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889; Cass. Sez. 2, 26/04/1994, n. 3938; Cass. Sez. 2, 09/07/1971, n. 2217). In particolare, i condomini non possono sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l'opportunità della scelta dell'appaltatore operata dall'assemblea, o l'accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati. Rimane, dunque, configurabile l'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128; Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10611). Sulla scorta di tali parametri, non è ravvisabile un eccesso di potere, con relativo pregiudizio nella gestione del bene comune nella decisione approvata. I lavori sono stati anche realizzati e gli attori risulta abbiano beneficiato anche dei relativi sgravi fiscali con conseguente carenza di interesse all'impugnazione. Le spese processuali ai sensi dell'art. 91 c.p.c. seguono la soccombenza e sono poste a carico degli attori La liquidazione, come da dispositivo, è effettuata secondo i parametri medi di cui al decreto del Ministero della Giustizia n. 55 del 2014 e ss. mm., tenendo conto del valore della controversia e dell' attività effettivamente prestata per ciascuna fase di giudizio. Va, infine, rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c., comma 3, proposta dalla parte convenuta. Infatti, la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. richiede un accertamento dell'esercizio ad opera della parte soccombente delle sue prerogative processuali in modo abusivo, cioè senza tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali e senza che il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale possa farsi derivare automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall'infondatezza della domanda (Cass. n. 26545 del 30/09/2021 ) una presunzione di temerarietà che sfocia in concreto nella «pretestuosità dell'azione per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata» (Cass. 06/05/2021, n. 11884; Cass. 17/03/2021, n. 7513; Cass. 09/02/2021, n. 3034) ovvero nella «manifesta inconsistenza giuridica» o nella «palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione» (così Cass., Sez. un., 13/09/2018, n. 22405; Cass., Sez. un., 20/04/2018, n. 9912; Cass. 18/11/2019, n.29812; Cass. 15/02/2021, n. 3830; Cass. 16/10/2020, n. 22588). P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 6316/2021 promossa da ### contro ### 22 27 32 , ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: -rigetta la domanda; - condanna altresì gli attori in solido al pagamento in favore del procuratore del ### 22 27 32 dichiaratosi antistatario, avv. ### delle spese di lite che si liquidano in complessivi ### oltre I.v.a., C.p.a. e 15% per spese generali se e come per legge ### al verbale del 27 marzo 2023 Il Giudice ..." (cfr. TRIBUNALE DI TRANI, Sentenza n. 512/2023 del 27-03-2023)

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Superbonus 110%, come ci si tutela se la ditta non termina i lavori in tempo? T orna attuale la domanda su come tutelarsi dal rischio di perdita del beneficio a causa di ritardi nei lavori della ditta edile La mancata proroga per il Superbonus 110% aumenta l'incertezza per chi non ha completato i lavori in tempo. Il committente può tutelarsi contro ritardi dell'impresa edile attraverso azioni legali come l'intimazione ad adempiere, l'applicazione di penali contrattuali e, in casi estremi, la risoluzione del contratto. La prontezza nell'agire e la consapevolezza delle opzioni di tutela risultano essere cruciali. Qui di seguito l’articolo completo di Money. Superbonus 110%, come ci si tutela se la ditta non termina i lavori in tempo? Con la quasi certezza della mancata proroga del superbonus 110%, torna attuale la domanda su come tutelarsi dalla perdita del beneficio a causa di ritardi nei lavori della ditta edile. La proroga del Superbonus 110% non ha trovato posto nel Decreto Anticipi. Questo significa che con tutta probabilità il beneficio terminerà di esistere, così come lo conosciamo, dal 1° gennaio 2024 quando l’aliquota di sconto passerà per tutti al 70% . Chi ha avuto la possibilità per il 2023 di beneficiare ancora del superbonus al 110%, quindi, se non termina i lavori entro la fine di dicembre, si troverà nella situazione di pagare le spese che scivolano nel 2024 con uno sconto pari al 70% e non più al 110% . Il problema principale che si riscontra da sempre nel Superbonus 110% , anche per le eventuali proroghe previste in passato, è che per aver diritto al godimento dell’agevolazione i lavori debbano essere terminati entro una determinata data. O che almeno una percentuale dello stato di avanzamento dei lavori (Sal) sia terminata entro una data stabilità. La scadenza che, ormai, come una spada di Damocle penzola sulla testa dei condomini è quella del 31 dicembre 2023 , data ultima per poter fruire dell’aliquota al 110% laddove si è riusciti a rientrare nella proroga (in caso contrario al 90%). Una scadenza che non dipende solo dal proprietario che gode del superbonus. Lo stato di avanzamento dei lavori o il termine degli stessi, nella maggior parte dei casi, non sono imputabili al contribuente, anzi, il dover rispettare determinate scadenze è di competenza delle imprese edili che, a volte, non riescono a onorare il termine dei lavori pattuito inizialmente. Con il rischio di portare alla perdita di agevolazioni anche abbastanza consistenti. Quello che va sottolineato è che durante il 2023, anche a causa dello stop alla cessione del credito e allo sconto in fattura oltre che al problema dei crediti incagliati , non è stato inusuale che le ditte edili si siano trovate in grave difficoltà economica e nell’impossibilità materiale di proseguire i lavori avviati. Ma questo, ovviamente, non è un problema del contribuente che rischia di subire una sforbiciata alle detrazioni spettanti per le ristrutturazioni avviate e non concluse. Come si tutela il committente dai ritardi dell’impresa edile? La legge, ovviamente, prevede delle tutele per il committente se la ditta edile dovesse interrompere i lavori o non portarli a termine per la scadenza pattuita. I mezzi di tutela vanno dall’intimidazione ad adempiere a quanto sottoscritto alla richiesta del risarcimento del danno causato dall’inadempimento. Ovviamente, per essere tutelati bisogna procedere per vie legali e in questo caso il contratto che le parti hanno sottoscritto può essere una prova inconfutabile degli obblighi a cui doveva sottostare la ditta edile, ma non è indispensabile. In mancanza del contratto, infatti, basta una qualsiasi prova documentale come, ad esempio, un preventivo della ditta stessa. È necessario, in questo caso, provare che tutti i lavori siano stati affidati all’appaltatore nello stesso momento e non in tempi diversi. Su cosa si configura l’inadempimento? L’inadempimento dell’impresa edile si determina sulla differenza delle opere previste dal contratto o dal preventivo e quelle non realizzate. Anche nel caso di effettuazione di parte di lavori, abbandonati senza portarli a compimento, si configura un inadempimento totale nel caso di natura indivisibile dell’opera da realizzare. Se i lavori da realizzare sono diversi e ne sono stati portati a compimento alcuni e altri no l’ inadempimento è parziale . Cosa fare in assenza di un contratto Come dicevamo in precedenza non è essenziale che ci sia un contratto scritto tra appaltatore e committente perché è la commissione dell’opera stessa che ha generato il rapporto tra le parti che portando ad accettare un contratto verbale. Nel caso dell’appalto, infatti, è prevista anche la forma libera in cui gli elementi portanti sono gli obblighi, ovvero: il committente deve pagare per i lavori; la ditta deve eseguirli. Se una delle due parti non rispetta il contratto, anche se verbale, l’altra parte ha diritto a tutelarsi. Lavori non terminati, quali strade prendere? Intanto, qualora ci si accorga che la ditta non sta rispettando il termine di consegna dei lavori ultimati, si potrebbe pensare di sostituire entro tempi molto brevi l’appaltatore . In questo modo, trovando un’impresa più celere ci potrebbero essere possibilità più alte di portare a termine di lavori entro il termine previsto. Questa ipotesi, però, sembra abbastanza improbabile per riuscire a portare a termine i lavori iniziati entro fine anno, visto che, ormai, mancano poche settimane alla scadenza prevista. In alternativa, invece, si potrebbe anche far leva su eventuali penali previste dal contratto nel caso la ditta edile non rispetti i tempi pattuiti per la consegna dei lavori ultimati. È sempre bene prevedere questo tipo di penali nel contratto perché i ritardi, soprattutto nel caso del Superbonus 110%, potrebbero creare un grave danno al committente come la perdita del beneficio fiscale a cui si sta andando incontro per la fine dell’anno. Quando si può non pagare la ditta edile? L’ impresa edile ha degli specifici obblighi nei confronti del committente e la fiducia tra le parti che si instaura al momento della commissione può venire meno se una delle due non rispetta il compito che si è assunta. Da una parte il committente si impegna a pagare per i lavori che si stanno effettuando, dall’altra, però, la ditta edile si obbliga a eseguire gli stessi entro termini stabiliti. L’ articolo 1455 del codice civile prevede che quando la ditta non porta a termine i lavori entro i tempi stabiliti o quando la stessa abbandona le opere che si stanno eseguendo senza portarle a termine (cosa accaduta non di rado con il superbonus), il contratto , anche se solo verbale, può essere risolto . Per poterlo fare il committente deve provvedere a intimare , in forma scritta attraverso una diffida , la ditta ad adempiere ai propri obblighi entro un determinato termine (che non può essere inferiore a 15 giorni). Decorso questo termine il contratto si considera risoluto . Con la risoluzione del contratto il committente può evitare di pagare la parte di lavori non eseguita. Se ha già versato un acconto per questi lavori, invece, può ottenere la restituzione per quanto pagato per l’inadempimento. Patrizia del Pidio