Deposito cauzionale nel contratto di locazione: cosa prevede la legge

Pubblicazione legale:

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione rappresenta uno degli strumenti principali di tutela del locatore.
Molto spesso, tuttavia, sorgono dubbi su quando debba essere restituito, se il conduttore possa utilizzarlo per compensare gli ultimi canoni di locazione e quali siano i rimedi in caso di mancata restituzione.

La disciplina è contenuta nell’art. 11 della legge n. 392 del 1978, che stabilisce limiti precisi all’importo del deposito e ne definisce la funzione di garanzia.

Deposito cauzionale nel contratto di locazione: cosa prevede la legge

L’art. 11 della legge sull’equo canone (l. 27 luglio 1978 n. 392) stabilisce che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone di locazione.

La norma prevede inoltre che la somma versata produca interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore al termine di ogni anno.

Il deposito cauzionale svolge la funzione di garantire il locatore rispetto all’adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore.

Il conduttore può usare il deposito cauzionale per non pagare gli ultimi canoni?

Una questione molto frequente nella pratica riguarda la possibilità per il conduttore di non pagare gli ultimi canoni di locazione compensandoli con il deposito cauzionale.

La risposta della giurisprudenza è negativa.

Il deposito cauzionale non può essere utilizzato dal conduttore come mezzo per sottrarsi al pagamento del canone durante il rapporto locativo, poiché la sua funzione è esclusivamente quella di garanzia.

Il conduttore è quindi tenuto a pagare integralmente i canoni fino alla riconsegna dell’immobile.

Esempio pratico

Si pensi al caso in cui il conduttore, giunto alla scadenza del contratto, smetta di pagare le ultime mensilità sostenendo che il locatore potrà trattenere tali importi dal deposito cauzionale versato all’inizio del rapporto.

Un comportamento di questo tipo non è conforme alla disciplina della locazione.

Il mancato pagamento del canone costituisce infatti inadempimento contrattuale e può integrare gli estremi per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c.

Quando il locatore deve restituire il deposito cauzionale

Una volta terminato il contratto e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale perde la propria funzione di garanzia.

Infatti, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l’immobile locato (Cass. n. 9442/2010; 14655/2002; Trib. Catania 20/05/2020, n. 1736).

In caso di mancata restituzione del deposito cauzionale, il conduttore può chiedere nei confronti del locatore un decreto ingiuntivo, presentando in Tribunale la copia del contratto d’affitto e un documento che attesti l’avvenuto versamento del deposito cauzionale.
Conseguentemente, il conduttore, prima di attivarsi in sede monitoria, dovrà preventivamente accertarsi che il locatore non abbia o non possa sollevare questioni giuridicamente idonee a paralizzare il suo diritto originario alla restituzione del deposito precedentemente versato allo stesso locatore, considerata la funzione assolta di garantire quest’ultimo da eventuali danni arrecati alla res locata subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati.

Consiglio pratico: il verbale di riconsegna dell’immobile

Al momento della riconsegna dell’immobile è sempre opportuno redigere un verbale di riconsegna.

Nel verbale deve essere indicato lo stato dell’immobile e l’eventuale presenza di danni.

Questo documento consente di evitare successive contestazioni tra locatore e conduttore e facilita la restituzione del deposito cauzionale.