Simona Statuti

Pubblicazione legale

Capita, non di rado, che il Conduttore, spinto dall’urgenza di reperire un immobile, sottoscriva un contratto di locazione senza averne previamente verificato la reale consistenza, esponendosi così a rilevanti rischi economici E così, una volta sottoscritto il contratto di locazione e preso in consegna l’immobile, il conduttore si avvede della presenza di anomalie non rilevate in precedenza e si domanda: “cosa posso fare?”. Ora, prima ancora di individuare le tutele esperibili è necessario operare una distinzione concettuale e sistematica tra vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) e guasti e deterioramenti (art. 1576- 1577 c.c.). Cosa si intende per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) Nelle locazioni, i vizi della cosa locata sono quei difetti che incidono in modo apprezzabile sulla sua idoneità all’uso convenuto, la cui disciplina è contenuta nell’art. 1578 c.c. Saranno allora vizi della cosa locata, ad esempio, delle gravi infiltrazioni d’acqua che determinano distacco di intonaco o formazione di muffa con conseguente inutilizzabilità di una stanza, mentre non rientrano nella nozione di vizi quelle anomalie che non incidono sull’utilizzo pattuito. A titolo di esempio, può ricordarsi che è stata ravvisata la sussistenza di un vizio, nei sensi suindicati, nelle seguenti ipotesi: costruzione eseguita su terreno argilloso senza adeguata protezione con conseguente infiltrazione di umidità (sent. n. 7260-94); invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti (sent. n. 8729-91); condutture di scarico costruite con materiali e modalità di giunzione difformi dalle prescrizioni del regolamento edilizio (sent. n. 2605-95). Prima ancora di delineare i rimedi esperibili dal conduttore, la legge ovviamente richiede che i vizi siano occulti, ossia che il conduttore non li conoscesse, né potesse conoscerli utilizzando l’ordinaria diligenza al momento della conclusione del contratto, questo perché, naturalmente, la tutela predisposta dall’ordinamento non è diretta a proteggere l’inerzia o la negligenza del Conduttore. I rimedi del Conduttore ex art. 1578 c.c. Ad ogni modo, qualora effettivamente l’immobile manifesti dei vizi occulti, il Conduttore ha davanti a sé due possibilità: a) chiedere la riduzione del canone di locazione; b) chiedere la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. La Giurisprudenza è infatti pacifica nel ritenere che “in tema di vizi della cosa locata, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576 , né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del secondo comma dell’art. 1577, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell’azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni , in quanto l’art. 1592 cod. civ. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata” (Cass. Civ. 7260/94; Cass. 11198/07). La disciplina dei guasti e deterioramenti (art. 1576 – 1577 c.c.) Diverso è invece il caso dei guasti e deterioramenti della cosa locata (art 1576- 1577 c.c.) Nel corso della locazione possono verificarsi guasti o deterioramenti successivi alla consegna , che non integrano “vizi”, ma alterazioni o malfunzionamenti che non incidono sulla idoneità del bene all’uso convenuto, ma ne compromettono il corretto funzionamento o lo stato di conservazione, imponendo interventi di manutenzione e la disciplina è contenuta negli artt. 1576 e 1577 del c.c. Giova premettere che dalla lettura degli artt.1575 e 1576 c.c. spetta al locatore la manutenzione della cosa che dipenda da guasti ed esiga pertanto riparazioni, dovendo egli provvedere a mantenerla nelle stesse condizioni in cui è obbligato a consegnarla. È opportuna la specificazione contenuta nell’art.1576 c.c., che identifica la riparazione come mezzo per rendere riutilizzabile, e mantenere quindi oggetto del promesso godimento, quelle parti della cosa locata che, a seguito di un guasto, abbisognano di esser riparate. Può tuttavia accadere che, nonostante la segnalazione del guasto, il locatore rimanga inerte rispetto a interventi di manutenzione straordinaria. In questo caso, cosa può fare il Conduttore ?. Il Conduttore può inviare al locatore una diffida alla manutenzione indicando gli interventi da eseguirsi sull’immobile, fissando un termine al locatore per adempiere. Ora, se l’intervento è urgente e il locatore non ha adempiuto all’ obbligo di manutenzione straordinaria (entro il termine intimato dal conduttore) il conduttore può provvedere direttamente ai lavori e chiedere il rimborso delle spese anticipate , a condizione che gli interventi siano realmente urgenti e purché ne abbia dato tempestivo avviso al locatore. Viceversa, se gli interventi non sono urgenti, il conduttore non può sostituirsi al locatore per poi pretendere il rimborso di quanto eventualmente sostenuto, ma può agire in giudizio per ottenere una condanna all’adempimento del locatore.

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Il deposito cauzionale nel contratto di locazione rappresenta uno degli strumenti principali di tutela del locatore. Molto spesso, tuttavia, sorgono dubbi su quando debba essere restituito , se il conduttore possa utilizzarlo per compensare gli ultimi canoni di locazione e quali siano i rimedi in caso di mancata restituzione. La disciplina è contenuta nell’ art. 11 della legge n. 392 del 1978 , che stabilisce limiti precisi all’importo del deposito e ne definisce la funzione di garanzia. Deposito cauzionale nel contratto di locazione: cosa prevede la legge L’art. 11 della legge sull’equo canone (l. 27 luglio 1978 n. 392) stabilisce che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone di locazione . La norma prevede inoltre che la somma versata produca interessi legali , che devono essere corrisposti al conduttore al termine di ogni anno. Il deposito cauzionale svolge la funzione di garantire il locatore rispetto all’adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore . Il conduttore può usare il deposito cauzionale per non pagare gli ultimi canoni? Una questione molto frequente nella pratica riguarda la possibilità per il conduttore di non pagare gli ultimi canoni di locazione compensandoli con il deposito cauzionale . La risposta della giurisprudenza è negativa. Il deposito cauzionale non può essere utilizzato dal conduttore come mezzo per sottrarsi al pagamento del canone durante il rapporto locativo , poiché la sua funzione è esclusivamente quella di garanzia. Il conduttore è quindi tenuto a pagare integralmente i canoni fino alla riconsegna dell’immobile . Esempio pratico Si pensi al caso in cui il conduttore, giunto alla scadenza del contratto, smetta di pagare le ultime mensilità sostenendo che il locatore potrà trattenere tali importi dal deposito cauzionale versato all’inizio del rapporto. Un comportamento di questo tipo non è conforme alla disciplina della locazione . Il mancato pagamento del canone costituisce infatti inadempimento contrattuale e può integrare gli estremi per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c. Quando il locatore deve restituire il deposito cauzionale Una volta terminato il contratto e riconsegnato l’immobile , il deposito cauzionale perde la propria funzione di garanzia. Infatti, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l’immobile locato (Cass. n. 9442/2010; 14655/2002; Trib. Catania 20/05/2020, n. 1736). In caso di mancata restituzione del deposito cauzionale, il conduttore può chiedere nei confronti del locatore un decreto ingiuntivo , presentando in Tribunale la copia del contratto d’affitto e un documento che attesti l’avvenuto versamento del deposito cauzionale. Conseguentemente, il conduttore, prima di attivarsi in sede monitoria, dovrà preventivamente accertarsi che il locatore non abbia o non possa sollevare questioni giuridicamente idonee a paralizzare il suo diritto originario alla restituzione del deposito precedentemente versato allo stesso locatore, considerata la funzione assolta di garantire quest’ultimo da eventuali danni arrecati alla res locata subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “ res locata ”, ovvero di importi rimasti impagati. Consiglio pratico: il verbale di riconsegna dell’immobile Al momento della riconsegna dell’immobile è sempre opportuno redigere un verbale di riconsegna . Nel verbale deve essere indicato lo stato dell’immobile e l’eventuale presenza di danni. Questo documento consente di evitare successive contestazioni tra locatore e conduttore e facilita la restituzione del deposito cauzionale.

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Il mutamento di destinazione d’uso nella locazione rappresenta una potenziale violazione del contratto di locazione, motivo per cui, se il conduttore cambia unilateralmente l’uso convenuto, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, ma deve agire entro tre mesi dalla scoperta del fatto L’obbligo del Conduttore di rispettare l’uso pattuito L’art. 1587 del codice civile prevede che il Conduttore debba servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, quindi il rispetto della destinazione pattuita costituisce un obbligo essenziale del rapporto locativo Cosa significa “uso determinato del contratto” L’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per la finalità concordata tra le parti, quindi: un appartamento locato per uso abitativo non potrà essere trasformato in studio professionale o come attività commerciale; un immobile locato a uso commerciale non potrà essere adibito ad attività diversa da quella indicata nel contratto. Ed infatti, ogni modifica all’uso pattuito presuppone il consenso espresso del proprietario. Quando il mutamento di destinazione è giuridicamente rilevante? La disciplina specifica è contenuta nell’art. 80 della l. 392/1978 e, soprattutto, non ogni variazione integra inadempimento del Conduttore. Affinché sussista inadempimento, infatti, il mutamento deve comportare l’applicazione di un diverso regime giuridico rispetto a quello originariamente concordato tra le parti. La consolidata giurisprudenza di legittimità ha in più casi affermato che “ l’unico mutamento di destinazione rilevante ai fini dell’applicabilità dell’art. 80 richiamato è quello in cui l’uso diverso del bene comporti un differente regime giuridico rispetto a quello contrattualmente, restando quindi estranei alla previsione normativa ex art. 80 della citata legge quei cambiamenti d’uso dell’immobile dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto, in relazione ai quali è configurabile soltanto un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso all’ordinaria azione di risoluzione, ex art. 1453 c.c., per violazione di particolari clausole contrattuali concordate tra le parti “.( cfr. Cass. sent. 6842/2017). Esempi concreti di mutamento rilevante Rientra nell’inadempimento rilevante, ad esempio, la trasformazione di un appartamento in bed & breackfast o il passaggio da vendita all’ingrosso a vendita a dettaglio o, ancora, l’utilizzo di un immobile concesso ad uso abitativo come sede di una attività, invece, aperta al pubblico. In tali ipotesi, a cambiare è il regime normativo, fiscale e, talvolta, sorge anche il diritto alla indennità per perdita dell’avviamento commerciale. Risoluzione del contratto e risarcimento del danno In dette ipotesi, il cambio di destinazione d’uso costituisce inadempimento contrattuale e il locatore può agire in giudizio ai sensi dell’art. 80 l. 392/1978 oppure in base all’art 1453 c.c. o ad una clausola risolutiva espressa se inserita nel testo contrattuale a garanzia dell’uso convenuto. In alcuni casi, potrà anche agire per il risarcimento del danno. Infatti, laddove non sia configurabile una modificazione del regime giuridico dell’accordo, ma comunque vi sia stato mutamento della destinazione dell’immobile, occorre fare richiamo ai principi generali in materia di inadempimento del conduttore il quale, ai fini della risoluzione, deve avere carattere di gravità traducendosi in una rilevante violazione del contratto medesimo, in relazione alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché all’interesse del locatore. Il termine di tre mesi previsto dall’art. 80 l. 392/1978 Il locatore deve agire entro il termine di tre mesi dalla effettiva conoscenza del mutamento d’uso. Quando decorre il termine Il termine decorre dal momento in cui il proprietario ha avuto piena conoscenza del mutamento effettivo d’uso. Cosa accade se il locatore non agisce Se il locatore non interviene entro tre mesi, il contratto si considera modificato quanto alla destinazione d’uso. Tuttavia, secondo la giurisprudenza di legittimità: “ per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fin e, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto della destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore in contrasto con i patti contrattuali” ( cfr. Cass.11055/2002). Domande frequenti Il proprietario può risolvere il contratto se l’inquilino apre un B&B ? Si, se il mutamento d’uso comporta l’applicazione di un regime giuridico diverso e se il locatore agisce entro tre mesi dalla conoscenza del fatto. Il silenzio del locatore equivale sempre ad accettazione? No. Occorre che decorra sempre il termine di tre mesi senza che abbia proposto azione giudiziaria nei confronti del Conduttore. Conclusioni Il mutamento unilaterale della destinazione d’uso di un immobile può costituire grave inadempimento contrattuale, tanto da legittimare il locatore alla risoluzione del contratto.