L'obbligo del Conduttore di rispettare la destinazione d'uso pattuita

Pubblicazione legale:

Il mutamento di destinazione d’uso nella locazione rappresenta una potenziale violazione del contratto di locazione, motivo per cui, se il conduttore cambia unilateralmente l’uso convenuto, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, ma deve agire entro tre mesi dalla scoperta del fatto

L’obbligo del Conduttore di rispettare l’uso pattuito

L’art. 1587 del codice civile prevede che il Conduttore debba servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, quindi il rispetto della destinazione pattuita costituisce un obbligo essenziale del rapporto locativo

Cosa significa “uso determinato del contratto”

L’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per la finalità concordata tra le parti, quindi: un appartamento locato per uso abitativo non potrà essere trasformato in studio professionale o come attività commerciale; un immobile locato a uso commerciale non potrà essere adibito ad attività diversa da quella indicata nel contratto.

Ed infatti, ogni modifica all’uso pattuito presuppone il consenso espresso del proprietario.

Quando il mutamento di destinazione è giuridicamente rilevante?

La disciplina specifica è contenuta nell’art. 80 della l. 392/1978 e, soprattutto, non ogni variazione integra inadempimento del Conduttore. Affinché sussista inadempimento, infatti, il mutamento deve comportare l’applicazione di un diverso regime giuridico rispetto a quello originariamente concordato tra le parti.

La consolidata giurisprudenza di legittimità ha in più casi affermato che “l’unico mutamento di destinazione rilevante ai fini dell’applicabilità dell’art. 80 richiamato è quello in cui l’uso diverso del bene comporti un differente regime giuridico rispetto a quello contrattualmente, restando quindi estranei alla previsione normativa ex art. 80 della citata legge quei cambiamenti d’uso dell’immobile dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto, in relazione ai quali è configurabile soltanto un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso all’ordinaria azione di risoluzione, ex art. 1453 c.c., per violazione di particolari clausole contrattuali concordate tra le parti“.( cfr. Cass. sent. 6842/2017).

Esempi concreti di mutamento rilevante

Rientra nell’inadempimento rilevante, ad esempio, la trasformazione di un appartamento in bed & breackfast o il passaggio da vendita all’ingrosso a vendita a dettaglio o, ancora, l’utilizzo di un immobile concesso ad uso abitativo come sede di una attività, invece, aperta al pubblico.

In tali ipotesi, a cambiare è il regime normativo, fiscale e, talvolta, sorge anche il diritto alla indennità per perdita dell’avviamento commerciale.

Risoluzione del contratto e risarcimento del danno

In dette ipotesi, il cambio di destinazione d’uso costituisce inadempimento contrattuale e il locatore può agire in giudizio ai sensi dell’art. 80 l. 392/1978 oppure in base all’art 1453 c.c. o ad una clausola risolutiva espressa se inserita nel testo contrattuale a garanzia dell’uso convenuto. In alcuni casi, potrà anche agire per il risarcimento del danno.

Infatti, laddove non sia configurabile una modificazione del regime giuridico dell’accordo, ma comunque vi sia stato mutamento della destinazione dell’immobile, occorre fare richiamo ai principi generali in materia di inadempimento del conduttore il quale, ai fini della risoluzione, deve avere carattere di gravità traducendosi in una rilevante violazione del contratto medesimo, in relazione alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché all’interesse del locatore.

Il termine di tre mesi previsto dall’art. 80 l. 392/1978

Il locatore deve agire entro il termine di tre mesi dalla effettiva conoscenza del mutamento d’uso. 

Quando decorre il termine

Il termine decorre dal momento in cui il proprietario ha avuto piena conoscenza del mutamento effettivo d’uso.

Cosa accade se il locatore non agisce

Se il locatore non interviene entro tre mesi, il contratto si considera modificato quanto alla destinazione d’uso.

Tuttavia, secondo la giurisprudenza di legittimità: “ per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fin e, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto della destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore in contrasto con i patti contrattuali” ( cfr. Cass.11055/2002).

Domande frequenti

Il proprietario può risolvere il contratto se l’inquilino apre un B&B ?

Si, se il mutamento d’uso comporta l’applicazione di un regime giuridico diverso e se il locatore agisce entro tre mesi dalla conoscenza del fatto.

Il silenzio del locatore equivale sempre ad accettazione?

No. Occorre che decorra sempre il termine di tre mesi senza che abbia proposto azione giudiziaria nei confronti del Conduttore.

Conclusioni

Il mutamento unilaterale della destinazione d’uso di un immobile può costituire grave inadempimento contrattuale, tanto da legittimare il locatore alla risoluzione del contratto.