Locazione - verifica idoneità e titoli urbanistici del bene

Pubblicazione legale:

Una locazione commerciale, un seminterrato che il conduttore vorrebbe usare come negozio, autorizzazioni che non arrivano e… il canone che viene improvvisamente sospeso.
È così che nasce la vicenda decisa dal Tribunale di Roma con la sentenza 11235/2025, che ribadisce un principio essenziale: il canone non si tocca. Né si sospende. Né si riduce da soli. Mai.

Il conduttore lamenta che il piano inferiore non possa essere adibito all’attività commerciale, invoca presunte difformità edilizie, contesta il rapporto “ab origine” e chiede perfino la restituzione dei canoni.
Ma il Giudice smonta tutto, punto per punto.

Il conduttore deve verificare idoneità e titoli urbanistici del bene: l’orientamento consolidato della Cassazione

Il Tribunale richiama, infatti, un orientamento ormai consolidato, a detta del quale nelle locazioni ad uso non abitativo è il conduttore – e non il locatore – a dover verificare che l’immobile sia idoneo allo svolgimento dell’attività prevista, sia sotto il profilo tecnico (caratteristiche, conformità, requisiti) sia sotto quello amministrativo (licenze, SCIA, autorizzazioni) (in termini, Cassazione, 08 giugno 2007, 13395 e Cassazione civile, 30 aprile 2005 n. 9019;cfr. Cassazione Civile, 26 settembre 2006, n. 20831; Cassazione Civile, 13 marzo 2007 n. 5836 e Cassazione Civile, 8 giugno 2007, n. 13395)”. 

Ma vi è di più.

Infatti, nelle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo l’eventuale carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c. e determinano responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli (Cassazione civile, sentenza 20 agosto 2018, n. 20796).

Il canone non si sospende: l’omesso pagamento giustifica la risoluzione del contratto

Il Tribunale, pertanto, ricostruiti i fatti, ha affermato la validità del contratto di locazione.

In questo contesto, la decisione della conduttrice di sospendere integralmente il pagamento del canone — protratta per mesi e accompagnata dal mancato versamento degli oneri condominiali — risultava, infatti, infondata.

Il giudice, richiamando la giurisprudenza di legittimità, secondo cui la gravità dell’inadempimento va valutata complessivamente, considerando anche il comportamento dell’altra parte, ha valutato l’omesso pagamento reiterato come grave e rilevante, ai sensi degli artt. 1453 ss. c.c., risolvendo così anche il sottostante contratto di locazione.