Sospensione canone di locazione

Pubblicazione legale:

Tribunale Civile di Salerno, sent. n. 2340 del 27 maggio 2025.

Il caso riguarda una locazione abitativa in cui la conduttrice, lamentando infiltrazioni e muffe che avevano compromesso la salubrità dell’immobile, aveva sospeso il pagamento dei canoni e sostenuto a proprie spese alcuni lavori di manutenzione straordinaria, nonostante i reiterati solleciti al locatore rimasti senza riscontro. Quest’ultimo, a fronte del mancato pagamento, intimava sfratto per morosità. Durante il giudizio, la consulenza tecnica confermava le cattive condizioni dell’immobile e l’inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione.

Cosa prevede la legge ?

Tuttavia, il Tribunale ha precisato che la conduttrice non poteva sospendere unilateralmente il pagamento del canone, in applicazione del principio “solve et repete”: il canone va sempre corrisposto, salvo che il godimento del bene sia totalmente impossibile, circostanza che non risultava provata.
La sospensione è, infatti, legittima solo se manca del tutto la controprestazione, cioè se l’immobile è assolutamente inutilizzabile. In tutti gli altri casi, il conduttore deve agire giudizialmente per ottenere una riduzione del canone (art. 1578 c.c.) o per far valere l’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), ma non può decidere autonomamente di non pagare. La decisione ribadisce un principio costante ma spesso frainteso:  il conduttore non può “farsi giustizia da sé” sospendendo il canone, anche se l’immobile presenta gravi difetti. Solo un giudice può determinare l’eventuale riduzione o sospensione del corrispettivo.