Vizi della cosa locata

Pubblicazione legale:

Capita, non di rado, che il Conduttore, spinto dall’urgenza di reperire un immobile, sottoscriva un contratto di locazione senza averne previamente verificato la reale consistenza, esponendosi così a rilevanti rischi economici

E così, una volta sottoscritto il contratto di locazione e preso in consegna l’immobile, il conduttore si avvede della presenza di anomalie non rilevate in precedenza e si domanda: “cosa posso fare?”.

Ora, prima ancora di individuare le tutele esperibili è necessario operare una distinzione concettuale e sistematica tra vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) e guasti e deterioramenti (art. 1576- 1577 c.c.).

Cosa si intende per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.)

Nelle locazioni, i vizi della cosa locata sono quei difetti che incidono in modo apprezzabile sulla sua idoneità all’uso convenuto, la cui disciplina è contenuta nell’art. 1578 c.c. Saranno allora vizi della cosa locata, ad esempio, delle gravi infiltrazioni d’acqua che determinano distacco di intonaco o formazione di muffa con conseguente inutilizzabilità di una stanza, mentre non rientrano nella nozione di vizi quelle anomalie che non incidono sull’utilizzo pattuito. A titolo di esempio, può ricordarsi che è stata ravvisata la sussistenza di un vizio, nei sensi suindicati, nelle seguenti ipotesi: costruzione eseguita su terreno argilloso senza adeguata protezione con conseguente infiltrazione di umidità (sent. n. 7260-94); invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti (sent. n. 8729-91); condutture di scarico costruite con materiali e modalità di giunzione difformi dalle prescrizioni del regolamento edilizio (sent. n. 2605-95).

Prima ancora di delineare i rimedi esperibili dal conduttore, la legge ovviamente richiede che i vizi siano occulti, ossia che il conduttore non li conoscesse, né potesse conoscerli utilizzando l’ordinaria diligenza al momento della conclusione del contratto, questo perché, naturalmente, la tutela predisposta dall’ordinamento non è diretta a proteggere l’inerzia o la negligenza del Conduttore.

I rimedi del Conduttore ex art. 1578 c.c.

Ad ogni modo, qualora effettivamente l’immobile manifesti dei vizi occulti, il Conduttore ha davanti a sé due possibilità: a) chiedere la riduzione del canone di locazione; b) chiedere la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.

La Giurisprudenza è infatti pacifica nel ritenere che “in tema di vizi della cosa locata, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del secondo comma dell’art. 1577, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell’azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l’art. 1592 cod. civ. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata” (Cass. Civ. 7260/94; Cass. 11198/07).

La disciplina dei guasti e deterioramenti (art. 1576 – 1577 c.c.)

Diverso è invece il caso dei guasti e deterioramenti della cosa locata (art 1576- 1577 c.c.)

Nel corso della locazione possono verificarsi guasti o deterioramenti successivi alla consegna, che non integrano “vizi”, ma alterazioni o malfunzionamenti che non incidono sulla idoneità del bene all’uso convenuto, ma ne compromettono il corretto funzionamento o lo stato di conservazione, imponendo interventi di manutenzione e la disciplina è contenuta negli artt. 1576 e 1577 del c.c.

Giova premettere che dalla lettura degli artt.1575 e 1576 c.c. spetta al locatore la manutenzione della cosa che dipenda da guasti ed esiga pertanto riparazioni, dovendo egli provvedere a mantenerla nelle stesse condizioni in cui è obbligato a consegnarla. È opportuna la specificazione contenuta nell’art.1576 c.c., che identifica la riparazione come mezzo per rendere riutilizzabile, e mantenere quindi oggetto del promesso godimento, quelle parti della cosa locata che, a seguito di un guasto, abbisognano di esser riparate.

Può tuttavia accadere che, nonostante la segnalazione del guasto, il locatore rimanga inerte rispetto a interventi di manutenzione straordinaria.

In questo caso, cosa può fare il Conduttore ?.

Il Conduttore può inviare al locatore una diffida alla manutenzione indicando gli interventi da eseguirsi sull’immobile, fissando un termine al locatore per adempiere.

Ora, se l’intervento è urgente e il locatore non ha adempiuto all’ obbligo di manutenzione straordinaria (entro il termine intimato dal conduttore) il conduttore può provvedere direttamente ai lavori e chiedere il rimborso delle spese anticipate, a condizione che gli interventi siano realmente urgenti e purché ne abbia dato tempestivo avviso al locatore.

Viceversa, se gli interventi non sono urgenti, il conduttore non può sostituirsi al locatore per poi pretendere il rimborso di quanto eventualmente sostenuto, ma può agire in giudizio per ottenere una condanna all’adempimento del locatore.