Dario De Noia - Mi occupo soprattutto di diritto condominiale, locazioni e diritto immobiliare

Informazioni generali

Avvocato dal 2011. Mi occupo soprattutto di diritto condominiale, locazione e diritto immobiliare (acquisizione, gestione, valorizzazione e dismissione di beni immobili). Sono consulente legale di primari studi di amministrazione condominiale ed imprese edili. Mi occupo anche di sinistri stradali e medici, separazioni e divorzi e sovraindebitamento.

Esperienza

Incidenti stradali

In questo ambito lo studio offre assistenza e consulenza nel risarcimento danni per le vittime di incidenti stradali avvenuti in auto, moto, bicicletta, autobus, camion (conducente, proprietario del veicolo, passeggeri-terzo trasportato) o che hanno coinvolto pedoni, nonché i loro familiari e conviventi, nei seguenti casi: Indennizzo diretto Danno al terzo trasportato Risarcimento diretto e procedura stragiudiziale Domanda di risarcimento Azione del terzo danneggiato Sinistro a carico del Fondo garanzia vittime della strada Circolazione contro la volontà del proprietario Sinistri causati da veicoli non assicurati Danni ai veicoli

Diritto condominiale

Dal 2011 mi occupo di condominio, tutelando sia i condòmini che intendono far valere i propri diritti o che ritengono illegittime alcune delibere o decisioni dell'assemblea e/o dell'amministratore, sia gli amministratori in tematiche di carattere tecnico-legale. Mi occupo, quindi quotidianamente, di problematiche giuridiche in tema di condominio anche in qualità di consulente di primari studi di amministrazione condominiale in tema di assemblee, recuperi morosità condominiali e contrattualistica con i fornitori.

Locazioni

In tale ambito i servizi offerti sono: Redazione di contratti di locazione sia di tipo abitativo che commerciale (inclusi contratti turistici, transitori ecc.). Redazione di contratti di comodato Redazione di ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni e delle spese accessorie non pagate. Assistenza nelle cause per ottenere il risarcimento del danno in tema di locazioni (infiltrazioni, impianti non a norma, danni conseguenti a rilascio dell’immobile ecc.) Redazione contratti di affitto agrari (anche in deroga)

Altre categorie:

Sfratto, Diritto civile, Separazione, Divorzio, Recupero crediti, Pignoramento, Diritto immobiliare, Adozione, Malasanità e responsabilità medica, Domiciliazioni, Tutela del consumatore, Eredità e successioni, Unioni civili, Matrimonio, Investimenti, Usura, Diritto assicurativo, Contratti, Previdenza, Edilizia ed urbanistica, Tutela degli animali, Mediazione, Negoziazione assistita, Fallimento e proc. concorsuali, Risarcimento danni.

Referenze

Pubblicazione legale

Risarcibile il colpo di frusta anche in assenza di radiografia

Avvocato De Noia

Con la sentenza n. 10816/2019 e l’ordinanza n. 10819/2019 la Cassazione, rivoluzionando l’interpretazione delle norme assicurative sulle micro-lesioni, precisa che la prova rigorosa delle stesse non deve essere fornita necessariamente con gli esami diagnostici strumentali. Ci sono patologie, infatti, che possono essere rilevate solo e anche con una semplice visita medica. Imporre sempre gli esami diagnostici per una contrattura o un rachide cervicale significa imbrigliare la professione medica in automatismi e vincoli probatori, che si pongono in contrasto con la tutela costituzionale del diritto alla salute. Per cui non si può affermare che una lesione di lieve entità non esiste solo perché non documentata dal referto per immagini “sulla base di un automatismo che vincoli, sempre e comunque, il riconoscimento dell’invalidità permanente ad una verifica di natura strumentale. La Cassazione precisa inoltre che “Il rigore che il legislatore ha dimostrato di esigere – che, peraltro, deve caratterizzare ogni tipo di accertamento in tale materia – non può essere inteso, però, come pure alcuni hanno sostenuto, nel senso che la prova della lesione debba essere fornita esclusivamente con l’accertamento clinico strumentale“. Infatti sono possibili casi in cui si può “giungere ad una diagnosi attendibile anche senza ricorrere a detti accertamenti, tenuto conto del ruolo insostituibile della visita medico legale e dell’esperienza clinica dello specialista.”

Pubblicazione legale

Tamponamento a catena? La colpa è di chi arriva da dietro.

Avvocato De Noia

Nel caso di scontri successivi fra veicoli facenti parte di una colonna in sosta unico responsabile degli effetti delle collisioni è il conducente che le abbia determinate, tamponando da tergo l’ultimo dei veicoli della colonna stessa. A confermare il suddetto orientamento è la Cassazione con ordinanza 15 giugno 2018, n. 15788. Nel 2006 G.M., alla guida di un’autovettura Lancia Y, di proprietà di B.L., veniva tamponato da G.I., conducente della vettura Polo di proprietà di C.I., che a sua volta era stato tamponato dall’automobile, Audi A3, condotta da M.T., di proprietà di G.T. Il G.M. e la B.L. convenivano in giudizio questi ultimi, ritenuti unici responsabili del sinistro stradale, nonché la compagnia assicuratrice U.Ass.ni, al fine di ottenere il risarcimento dei i danni subiti. Arrivato il ricorso all’attenzione della Corte di Cassazione, i giudici della Suprema Corte hanno osservato che, in tema di circolazione stradale, nell’ipotesi di tamponamento a catena tra veicoli in movimento trova applicazione l’art. 2054, co. 2, cod. civ., con conseguente presunzione “iuris tantum” di colpa in eguale misura di entrambi i conducenti di ciascuna coppia di veicoli (tamponante e tamponato), fondata sull’inosservanza della distanza di sicurezza rispetto al veicolo antistante, qualora non sia fornita la prova liberatoria di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno; nel caso, invece, di scontri successivi fra veicoli facenti parte di una colonna in sosta, unico responsabile degli effetti delle collisioni è il conducente che le abbia determinate, tamponando da tergo l’ultimo dei veicoli della colonna stessa.

Pubblicazione legale

La Pubblica Amministrazione deve vigilare che dai fondi privati non derivi una situazione di pericolo per gli utenti della strada.

Avvocato De Noia

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 6651 del 9 marzo 2020 torna ad occuparsi della questione della responsabilità della pubblica amministrazione per cose in custodia e, nel caso particolare, per un sinistro causato dalla caduta sulla strada di un albero insistente su un fondo privato confinante. Il sinistro si era verificato mediante la collisione di un’automobile contro un albero di grandi dimensioni che, caduto a causa di una tempesta di vento, aveva del tutto intercluso la carreggiata di transito, rendendo inevitabile lo scontro dal quale erano derivate lesioni personali all’incidentato e la distruzione del veicolo; l’ente convenuto aveva chiamato in causa la proprietaria del fondo limitrofo sul quale era radicato l’albero che si era abbattuto sulla strada. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6651 del 9 marzo 2020, ribadisce che “è dovere primario dell’ente proprietario della strada garantirne la sicurezza mediante l’adozione delle opere e dei provvedimenti necessari; ne consegue che sussiste la responsabilità di detto ente in relazione agli eventi lesivi occorsi ai fruitori del tratto stradale da controllare, anche nei casi in cui l’evento lesivo trova origine nella cattiva o omessa manutenzione dei terreni laterali alla strada, ancorché appartenenti a privati, atteso che è comunque obbligo dell’ente verificare che lo stato dei luoghi consenta la circolazione dei veicoli e dei pedoni in totale sicurezza” Per cui, continua la Suprema Corte, “l’ente proprietario di una strada aperta al pubblico transito, benché non abbia la custodia dei fondi privati che la fiancheggiano e, quindi, non sia tenuto

Pubblicazione legale

Sinistro causato da animale randagio: tocca all’Asl pagare il risarcimento.

L’ Asl, assegnataria della competenza in materia di randagismo, deve risarcire i danni subiti in un sinistro provocato dall’improvvisa condotta di un cane incustodito. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 22522/2019 del 10 settembre 2019, con la quale ha rigettato le doglianze formulate da un’Asl che si era vista condannare a rifondere, in favore di una automobilista, i danni cagionati da un cane randagio che aveva impattato sulla sua autovettura, durante il transito su una strada statale. La Corte ha ribadito ancora una volta che il principio generale è quello di radicare la responsabilità civile per i danni causati dai cani randagi nell’ente o enti cui è attribuito dalla legge (ed in particolare dalle singole leggi regionali attuative della legge quadro nazionale n. 281 del 1991) il dovere di prevenire il pericolo specifico per l’incolumità della popolazione, e cioè il compito della cattura e della custodia dei cani vaganti o randagi. Sulla base di questo principio generale la Asl è il soggetto individuato dalla normativa regionale quale competente in materia di prevenzione del fenomeno del randagismo.

Titolo professionale

Docente in corsi di avviamento alla professione di amministratore di condomini ed immobili

UNAI Bari e ANACI Bat - 1/2020

Attività di docenza per gli aspiranti amministratori condominiali e di aggiornamento formativo degli amministratori già operanti. Membro in commissione di esame in corsi di formazione e abilitazione per amministratori condominiali.

Pubblicazione legale

Condominio: il conduttore viola il regolamento? La colpa è del proprietario.

Avvocato De Noia

Il proprietario-condomino, anche concedendo in locazione la propria unità immobiliare non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale.

Pubblicazione legale

Teatri, concerti, musei ed eventi sportivi annullati a causa del Coronavirus: ho diritto al rimborso del biglietto?

Il Decreto Legge n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. “Cura Italia”) all’art. 88 chiarisce che “ricorre la sopravvenuta impossibilita’ della prestazione dovuta in relazione ai contratti di acquisto di titoli di accesso per spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, e di biglietti di ingresso ai musei e agli altri luoghi della cultura” ; di conseguenza anche il titolo di ingresso di spettacoli, musei e altri eventi culturali deve essere rimborsato. Quindi, chi ha acquistato un biglietto può, entro 30 giorni a partire dal 17 marzo 2020, richiedere il rimborso al venditore, allegando il titolo d’acquisto. Entro 30 giorni il venditore deve emettere un voucher di pari importo che può essere utilizzato dall’acquirente entro un anno dall’emissione. Per ovvi motivi, la richiesta di rimborso dovrà avvenire mediante raccomandata a/r o mediante pec in maniera da averne evidenza scritta in caso di inadempimento del venditore alle succitate disposizioni.

Pubblicazione legale

Obblighi dell’amministratore di condominio ai tempi del Coronavirus

L’emergenza epidemiologica legata al Coronavorirus ha imposto anche all’amministratore di condominio alcuni vincoli e obblighi, la violazione dei quali può comportare sia la revoca del suo incarico sia una sanzione amministrativa o addirittura penale, a suo esclusivo carico. Tre sono le problematiche che in questo periodo l’amministratore di condominio si trova ad affrontare, scontrandosi con normative non molto chiare o comunque non calibrate su momenti di estrema emergenza sanitaria. 1-L’amministratore è obbligato a comunicare ai condomini la presenza di un caso di coronavirus nello stabile amministrato ed a rivelarne il nome agli altri condomini? 2-L’amministratore può effettuare una sanificazione del condominio senza chiedere preventivamente il consenso all’assemblea? 3-L’amministratore può convocare assemblee condominiali?

Pubblicazione legale

Sicurezza del cortile o del giardino condominiale ai tempi del coronavirus.

Il cortile, l’atrio o il giardino condominiali possono essere uno sfogo in questi giorni di quarantena, soprattutto per bambini ed anziani, cercando a tutti i costi di evitare gli assembramenti e garantendone uguale uso a tutti i condomini. Il cortile/atrio/giardino sono, per definizione, in primo luogo le aree scoperte comprese fra i corpi di fabbrica di uno o più edifici, destinati a dare luce agli ambienti circostanti, ed in secondo luogo anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate di ciascun edificio. Tutti i condomini devono poter utilizzare il cortile condominiale, senza alterarne la destinazione né impedire ad altri condomini di farne lo stesso uso (quindi il condomino non può delimitare l’atrio o il cortile con opere che impediscano l’uso comune agli altri condomini). Nemmeno può dubitarsi che il cortile o l’atrio o il giardino rappresentino uno spazio privato a disposizione di tutti i partecipanti al condominio, indipendentemente dalla loro quota condominiale; non si tratta, quindi, della c.d. pubblica via e di conseguenza nessuno può multare il condomino. Da ciò è pacifico, altresì, che l’uso del cortile, così come per tutte le altre parti comuni condominiali, è impedito agli estranei, salvo che nel regolamento siano previste particolari eccezioni e/o diverse modalità di utilizzo da parte loro. In questo momento critico in cui, specifiche disposizioni di legge hanno imposto limiti alla libera circolazione delle persone, il cortile/giardino condominiale, inteso come spazio privato accessorio della propria abitazione e dunque ben usufruibile senza timore di violare le restrizioni pre

Pubblicazione legale

Rimborso del pacchetto turistico in caso di epidemia nel luogo di vacanza.

Avvocato De Noia

Se nel paese scelto per trascorrere le vacanze, si verifica un’epidemia o una rivolta, è possibile, secondo la Corte di Cassazione, chiedere il rimborso del pacchetto vacanze. La Suprema Corte nella sentenza n. 16315/2007 , infatti, ha riconosciuto che la vacanza deve poter garantire tranquillità e rilassamento al turista e che pertanto in caso di epidemia è possibile il recesso per “sopravvenuta impossibilita’ di utilizzazione della prestazione”.

Pubblicazione legale

Contratti di locazione degli studenti fuori sede: sì al recesso a causa del coronavirus

Avvocato De Noia

I contratti di locazione per gli studenti universitari fuori sede, previsti dall’art. 5, co. 2 della L.n. 431/1998, sono stati creati ad hoc per venire incontro alle esigenze degli studenti universitari. Essi possono avere una durata che varia da sei mesi a tre anni rinnovabili, per uguale periodo, salvo disdetta del conduttore. Ciò premesso,si evidenzia che (salvo diversa pattuizione più favorevole all’inquilino) il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà è consentita anche a uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Tra i gravi motivi si può senza dubbio annoverare l’epidemia da Coronavirus, poichè i provvedimenti di legge che tentano di limitarne il contagio, non consentono la libera circolazione su tutto il territorio nazionale Attenzione perchè nei tre mesi che seguono la comunicazione, infatti, l’affitto dovrà continuare a essere pagato. Il mancato versamento dei canoni fa incorrere l’inquilino nel rischio di una procedura di messa in mora e anche la disdetta che avvenga senza rispettare i termini previsti dal contratto potrebbe costargli, determinando ad esempio la ritenzione del deposito cauzionale.

Intervista pubblica

Articoli in materia condominiale e di tutela dei consumatori

Avvocato De Noia - 1/2020

Sito internet gestito direttamente dall'Avv. Dario De Noia, sotto forma di blog, in cui sono pubblicati articoli in materie giuridiche di cui lo studio si occupa (soprattutto diritto condominiale, tutela dei consumatori e sinistri stradali).

Pubblicazione legale

Locazione commerciale: il locatore non è responsabile del mancato ottenimento della licenza

Avvocato De Noia

Non è responsabile il locatore del mancato ottenimento da parte del conduttore delle autorizzazioni amministrative utili allo svolgimento dell’attività economica. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 5968/2019, decidendo in favore del proprietario di un immobile, in merito ad un ricorso di una società che, nelle more della locazione di un immobile ad uso commerciale, aveva invocato la risoluzione del rapporto per inadempimento della parte locatrice. La Suprema Corte, nell’ordinanza in oggetto, statuisce che, in tema di rapporto locatizio, la conoscenza avuta dal conduttore dell’inidoneità dell’immobile stesso all’uso che ha motivato la sottoscrizione del contratto di locazione, importa accettazione del rischio economico di possibile inutilizzo dell’immobile per i propri scopi commerciali. Di conseguenza non si possono riscontrare i presupposti per la richiesta di una risoluzione del contratto di cui all’art. 1578 cod. civ. nel caso in cui non vengano rilasciate dalla Pubblica Amministrazione le concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato. Infatti, a parere della Corte di Cassazione, “l’omesso rilascio delle concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative all’uso dell’immobile dato in locazione, non può essere di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, nella ricorrenza di una concreta utilizzazione del bene da parte del conduttore, come nel caso sottoposto al suo esame”, precisando tuttavia che l’inadempimento del locatore, nel caso di mancato ottenimento delle autorizzazioni amminist

Pubblicazione legale

Treno in ritardo di 23 ore: sì al risarcimento danni anche per la mancata assistenza

Legittima la pronuncia del giudice del merito di condanna per la Società Trenitalia per il disagio arrecato ad un viaggiatore a causa del ritardo accumulato dal treno nella tratta e dalla mancata assistenza prestata nonostante le condizioni meteorologiche avverse fossero annunciate dai bollettini di giornata e ampiamente prevedibili.

Titolo professionale

Compositore della crisi da sovraindebitamento

Consiglio Nazionale Forense - 1/2020

Mi occupo di fornire assistenza a tutti i debitori che intendono promuovere le procedure di sovraindebitamento presso i tribunali.

Pubblicazione legale

Il trasferimento della servitù di passaggio su un fondo servente, di proprietà di un terzo, richiede il consenso del proprietario del fondo servente.

Avvocato De Noia

Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza 3 luglio 2019, n. 17869) ai fini del trasferimento della servitù di passaggio su un fondo servente di proprietà di un terzo occorre il consenso del proprietario del fondo servente; consenso che non può ritenersi implicito nel fatto che il proprietario già consenta il passaggio a taluni, essendo, invece, necessario che il consenso sia non solo esplicito, ma, considerata la natura del diritto, manifestato per iscritto. Nella causa in oggetto il condominio aveva agito al fine del riconoscimento sia della servitù a carico di un’area di risulta, in comproprietà, avente ad oggetto il posizionamento di una cabina idrica e dell’autoclave, sia della servitù di passaggio attraverso la stessa area. La Suprema Corte ha quindi osservato che, ai sensi dell’art. 1068 cod. civ., il trasferimento della servitù in luogo diverso attiene al mutamento del luogo, inteso come mutamento del luogo di esercizio della servitù. Di conseguenza, in base al disposto dell’1068, co. 4, cod. civ., il trasferimento della servitù di passaggio su un fondo servente di proprietà di terzo è condizionato al consenso di questo che deve essere, vista la natura del diritto, necessariamente manifestato per iscritto. In tal modo, si fornisce non solo una effettiva tutela al terzo, destinatario del trasferimento, nonché titolare del fondo deputato a sopportare il peso del fondo dominante, ma ha ulteriormente consolidato un principio giurisprudenziale già sancito, secondo cui il consenso di quest’ultimo non può ritenersi implicito nel fatto che il proprietario già consenta il passaggio a taluni, essendo invece necessa

Pubblicazione legale

Come funziona la ricerca telematica dei beni del debitore.

La ricerca telematica dei beni del debitore è stata introdotta dal D.L. n. 172/2014 e convertito successivamente con la L. n. 162/2014. Questo strumento è stato inserito nel nostro ordinamento per agevolare il creditore rispetto al passato, perchè gli rende più agevole l’individuazione dei beni pignorabili del debitore per soddisfare le sue ragioni creditorie. Il creditore in possesso di un titolo esecutivo relativo a un credito certo, liquido ed esigibile (per esempio un decreto ingiuntivo) per avviare la procedura esecutiva nei confronti del debitore, può presentare al Presidente del Tribunale, un’istanza con cui chiede che venga disposta una ricerca telematica al fine d’individuare i beni da pignorare. L’istanza, che deve contenere l’indirizzo di posta elettronica ordinaria e certificata e il numero di fax del difensore, deve essere presentata entro il termine di 90 giorni dalla notifica del precetto, a meno che non vi sia pericolo di ritardo. In questo caso la ricerca telematica può essere autorizzata anche prima della notifica del precetto Accolta l’istanza da parte del presidente del Tribunale, il creditore può procedere personalmente alla ricerca telematica dei beni da pignorare ai sensi dell’art. 155 quinques disp.att.cod.civ; perciò il creditore autorizzato può ottenere le informazioni a ciascuna delle banche dati comprese nell’anagrafe tributaria, ivi incluso l’archivio dei rapporti finanziari, nonché a quelle degli enti previdenziali. Di conseguenza, il creditore può avviare la ricerca mediante l’inoltro di una richiesta di accesso alle informazioni rilevanti ai gestori delle banche dati pubbliche

Caso legale seguito

Risarcimento danni da vacanza rovinata

Maggio 2023

Salvatore e Lara, volevano festeggiare una ricorrenza importante con un viaggio a Parigi. Ma non avevano fatto i conti con una famosa compagnia low cost; una volta giunti in aeroporto si accorgevano del volo cancellato. Grazie all’Avv. Dario De Noia, oggi Salvatore e Lara hanno ottenuto un risarcimento per danni da vacanza rovinata di 2.000 euro.