Pubblicazione legale

La Corte di Cassazione , con una recente ordinanza (n. 12384 del 15.04.2022) ha ribadito, in materia di locazione di immobili, "l’obbligo del conduttore di osservare, nell’uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 c.c., n. 1), con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata". Alla luce di tale premessa, il proprietario, laddove constati che al bene sono state apportate importanti innovazioni, può attivarsi con i rimedi previsti dalla legge.

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Capita spesso di discutere sulla validità di una delibera assembleare del Condominio se in assemblea viene convocato il proprietario di un immobile sottoposto a pignoramento. Spesso i condomini impugnano la delibera sulla base del fatto che il proprietario non potrebbe partecipare (e decidere) in assemblea essendoci un Custode Giudiziario nominato dal Tribunale. Sulla questione si è recentemente espressa la Corte di Cassazione con ordinanza n. 29070 del 19.10.2023, secondo la quale è coerente riconoscere al condòmino esecutato la perdurante legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali, in difetto di una diversa disposizione del giudice dell'esecuzione che oneri il custode di una siffatta incombenza; disposizione che, ove assunta, dovrà essere portata a conoscenza dell'amministratore del condominio. Ciò significa che il solo fatto che l'immobile sia pignorato e che sia stato nominato un Custode Giudiziario dal Tribunale non esclude il diritto del proprietario a partecipare in prima persona alla vita condominiale, salvo che ci siano diverse indicazioni in questo senso.

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Acquisto di immobile con infiltrazioni e muffe: è giusta la riduzione di prezzo? Se le macchie e infiltrazioni lamentate sono facilmente riconoscibili e non occultate dal venditore, l’acquirente non ha diritto alla riduzione di prezzo. Corte di Cassazione Sez. II Civile con Ordinanza n. 23659 del 31.08.2021 Nel caso affrontato di recente la parte acquirente lamentava che l’immobile acquistato presentava umidità, infiltrazioni e muffa, nonché inconvenienti dell'impianto di riscaldamento e chiedeva la restituzione di parte del prezzo equivalente alla diminuzione del valore del bene, oltre al risarcimento del danno. Con tale provvedimento la Cassazione ha respinto la richiesta dell’acquirente stante la facile riconoscibilità dei vizi sul bene, ovvero essi erano visibili e non occultati dal venditore. Precisamente la Corte ha stabilito che: “ vi era stata visibilità delle macchie, viste anche da altri visitatori dell’appartamento ed inesistenza di operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell'arredamento al fine di nascondere”. Inoltre, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “l'utilizzazione per la presentazione di quanto proposto in vendita come idoneo al 'buon funzionamento' o 'completamente restaurato' non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione da vizi”. Dunque NO in questo caso alla riduzione del prezzo, né al risarcimento.

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Cass. civ. Sez. II sentenza n. 19801/2022 Se una vendita non ha luogo per cause dipendenti dal venditore e questi restituisce al promittente acquirente la caparra già versata con la sottoscrizione del preliminare, i l fatto che la parte acquirente accetti la restituzione di questo denaro non significa automaticamente che abbia rinunciato al suo diritto ad ottenere il doppio della caparra versata per l’affare non concluso, così come la legge prevede quando la vendita non si realizza per colpa del venditore. La rinuncia a far valere questo diritto da parte dell’acquirente deve infatti essere inequivocabile, e la semplice accettazione della restituzione della caparra versata di per sè non è sufficiente a integrare questa volontà.

Esperienza di lavoro

Sono iscritta da anni nell'elenco dei Custodi Giudiziari e Professionisti Delegati alle vendite in aste immobiliari presso il Tribunale di Tivoli. Ciò mi ha consentito di approfondire lo studio delle esecuzioni immobiliari e le difficoltà legate ai pignoramenti, di approfondire anche le modalità per partecipare ad un'asta giudiziaria e tutelare il cliente che voglia affacciarsi a questo mondo da semplice cittadino.

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La Corte di Cassazione Sezione II Civile con una recente sentenza (n. 17932/2020) , pronunciandosi sulla validità o meno di un preliminare di vendita, ha deciso nel modo seguente. Ha stabilito che è nullo il preliminare di vendita quando non vi è indicato il prezzo di vendita, in quanto è privo di uno degli elementi essenziali. Non solo! Nel caso specifico affrontato la Cassazione ha anche stabilito che l'acquirente non avesse diritto alla restituzione della somma versata quale acconto sul prezzo di vendita, in quanto per averne la restituzione avrebbe dovuto dimostrare di aver eseguito questo versamento come acconto sulla base di un contratto valido e con indicazione del prezzo di vendita. In assenza di questa prova, è stata rigettata la richiesta di restituzione della somma data in acconto avanzata dall'acquirente.

Pubblicazione legale

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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La Corte di Cassazione con un'ordinanza recente ( n. 13714 del 2023 ) torna nuovamente sulla questione: chi deve pagare la retta RSA per il malato cronico affetto da grave forma di Alzheimer? La risposta? In caso di degenti gravemente affetti da Alzheimer la retta è interamente a carico del SSN. "l'attività prestata in favore di soggetto gravemente affetto da morbo di Alzheimer ricoverato in istituto di cura è qualificabile come attività sanitaria, quindi di competenza del Servizio Sanitario Nazionale, non essendo possibile determinare le quote di natura sanitaria e detrarle da quelle di natura assistenziale, stante la loro stretta correlazione, con netta prevalenza delle prime sulle seconde, in quanto comunque dirette, anche ex art. 1 D.P.C.M. 8 agosto 1985, alla tutela della salute del cittadino. Quindi, nel caso in cui le prestazioni di natura sanitaria non possano essere eseguite «se non congiuntamente» alla attività di natura socioassistenziale, cosicché non sia possibile discernere il rispettivo onere economico, prevale, in ogni caso, la natura sanitaria del servizio, in quanto le altre prestazioni -di natura diversa- debbono ritenersi avvinte alle prime da un nesso di strumentalità necessaria, essendo dirette alla «complessiva prestazione» che deve essere erogata a titolo gratuito, dimostrata la natura inscindibile ed integrata della prestazione: in tal caso, infatti, l'intervento sanitario- socio assistenziale rimane interamente assorbito nelle prestazioni erogate dal Sistema sanitario pubblico.

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Preliminare di vendita di un immobile con difformità edilizie: il contratto non sempre viene meno. Con la recente ordinanza n. 18051/2023 la Corte di Cassazione ha, in sintesi, stabilito che la risoluzione di un contratto preliminare non è sempre e comunque scontata in caso di difformità dell’immobile. Se le difformità edilizie contestate dall’acquirente sono in parte sanate e/o comunque di entità tale da risultare sanabili, egli deve concedere al venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi idonei alla regolarizzazione. Dunque il preliminare può conservare la sua validità.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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Il diritto al compenso per l'agenzia immobiliare matura dal momento in cui venditore e acquirente firmano il contratto preliminare di acquisto o direttamente il contratto definitivo. La sola accettazione della proposta di acquisto non comporta il pagamento della provvigione, perchè non è detto che ad essa faccia seguito la stesura di un accordo di vendita tra le parti che si sono incontrate. E' allora nulla la clausola che prevede per l'agente immobiliare la provvigione anticipata rispetto alla stesura del contratto preliminare/rogito. Corte di Cassazione, sentenza n. 9612 dell’11 aprile 2023.

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La casa costruita dai coniugi su terreno di proprietà di uno dei due è esclusa dalla comunione legale dei beni. Ciò significa che al coniuge non proprietario che ha contribuito alla costruzione della casa sul terreno esclusivo dell'altro spetta il rimborso del denaro utilizzato nella costruzione (se dimostrate le spese). E' in sintesi la recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 10727 del 22.04.2024

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Un genitore separato può proibire la frequentazione dei figli con nuovo partner del coniuge? No, non può essere impedita la frequentazione a prescindere, senza che ci siano valide e provate ragioni. Può essere infatti impedita la frequentazione dei minori con il nuovo partner solo se la presenza di quest'ultima figura sia per loro nociva, ovvero porti loro un danno che, naturalmente, va dimostrato. Quindi ne deriva che il divieto NON si applica in maniera automatica: sarà il Tribunale, appositamente interessato, a valutare il ricorrere dei presupposti giuridici e prendere i provvedimenti più opportuni, nell'interesse e a tutela dei minori.

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ASSEGNAZIONE CASA: CONIUGE NON VOLTURA LE UTENZE A SUO NOME, COME TUTELARSI? Capita spesso che in caso di separazione il coniuge a cui sia stata assegnata la casa coniugale non proceda a volturare a proprio nome le utenze domestiche che, dunque risultano ancora intestate all’ex il quale si vede arrivare le bollette per consumi che non lo riguardano. E’ lecito che il coniuge per non pagare consumi non suoi e punire l'inerzia dell'ex richieda ai fornitori il distacco delle utenze ? NO! Anzi il distacco delle utenze è penalmente punibile in quanto configura esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Dunque il coniuge che si trovi costretto a pagare bollette in quanto risultino a suo nome anche dopo l’assegnazione all’ex della casa coniugale potrà rivolgersi al Giudice per richiedere un decreto ingiuntivo mediante il quale ottenere il rimborso di quanto speso.

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Recentissima sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 35385 del 18.12.2023) introduce un nuovo principio secondo il quale, in sede di determinazione dell'assegno di divorzio, può essere considerato il periodo di convivenza prematrimoniale. "Nei casi peculiari in cui il matrimonio si ricolleghi a una convivenza prematrimoniale della coppia, avente i connotati di stabilità e continuità, in ragione di un progetto di vita comune, dal quale discendano anche reciproche contribuzioni economiche, laddove emerga una relazione di continuità tra la fase «di fatto» di quella medesima unione e la fase «giuridica» del vincolo matrimoniale, va computato anche il periodo della convivenza prematrimoniale, ai fini della necessaria verifica del contributo fornito dal richiedente l’assegno alla conduzione familiare e alla formazione del patrimonio comune e personale di ciascuno dei coniugi, occorrendo vagliare l’esistenza, durante la convivenza prematrimoniale, di scelte condivise dalla coppia che abbiano conformato la vita all’interno del matrimonio e cui si possano ricollegare, con accertamento del relativo nesso causale, sacrifici o rinunce, in particolare, alla vita lavorativa/professionale del co niuge economicamente più debole, che sia risultato incapace di garantirsi un mantenimento adeguato, successivamente al divorzio».