Guglielma Vaccaro

Pubblicazione legale

I contratti di locazione per finalità turistiche e le locazioni brevi nel sentire comune si sovrappongono; in realtà i primi, come da definizione, hanno una determinata finalità, ovvero quella di di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero collegabile a un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria con durata limitata nel tempo; le locazioni brevi , invece, sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo, sia ad uso transitorio che turistico, che differiscono dagli ordinari contratti di locazione e possono essere conclusi anche per altre motivazioni, come ragioni di lavoro o studio . Con la conversione nella legge n. 191/2023 del decreto “Anticipi” (il Dl n. 145/2023) è ormai definitiva l’istituzione del Codice identificativo nazionale (Cin), che dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Al citato ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale. Con riguardo alle locazioni con finalità turistiche svolte in forma non imprenditoriale ovvero da privato, business che sta soppiantando i contratti di locazione ordinaria, dal mese di settembre 2024 il Codice identificativo Nazionale dovrà essere assegnato tramite apposita procedura automatizzata gestita dal ministero del Turismo di concerto con le Regioni, il tutto con finalità di regolamentazione delle operazioni sotto il profilo sostanziale, fiscale e per assicurare la conformità degli immobili a regole standard di sicurezza (es. previsione di dispostivi antincendio e rilevatori di gas/ monossido di carbonio). Lo sviluppo recente degli obblighi di legge e i conseguenti adempimenti burocratici impongono al soggetto che intende esercitare attività non imprenditoriale alcune riflessioni, non ultima quella di avvalersi della prestazione di professionisti che si dedichino esclusivamente alla verifica della correttezza di contratti, procedure e scadenze; in caso inosservanza e/o negligenza o interpretazione erronea le sanzioni possono raggiungere importi elevati.

Pubblicazione legale

Il locatore proprietario che non si attiva tempestivamente attendendo che la morosità dell'inquilino trovi una soluzione spontanea senza “adire le vie legali” può andare incontro ai seguenti problemi: - anche se non percepisce i canoni, finché il contratto non è risolto per volontà delle parti o a seguito di provvedimento giudiziale si vedrà richiedere dalla Agenzia delle entrate competente per territorio i relativi tributi, a nulla valendo una situazione di fatto che non corrisponde a quella di diritto nota all'ente preposto. - in caso di sfratto per morosità, il valore della causa è rappresentato dall'importo dei canoni insoluti al momento della domanda ed è direttamente proporzionale alle spese di deposito dell'atto e alle competenze professionali legali; quindi maggiore è il numero dei canoni più alte saranno le spese. Il locatore legittimamente esasperato da una situazione frustrante deve pertanto valutare di attivarsi per tempo, tenendo altresì in conto che la procedura giudiziale per la tutela dei propri diritti è un c.d. rito sommario speciale, ha un iter relativamente breve e non corrisponde a quello di certe narrazioni mediatiche secondo le quali “le cause di sfratto durano anni”; nella maggior parte dei casi dal giorno della notifica dell'atto al conduttore alla pronuncia con cui il giudice convalida lo sfratto passano due – tre mesi, poco più se si rende necessario mettere in esecuzione il titolo con cui l'inquilino è condannato a rilasciare l'immobile. Infine, è appena il caso di ricordare che costringere il conduttore che non paga a lasciare l'immobile con metodi “giustizia fai da te” come la chiusura improvvisa delle utenze o il cambiamento della serrature, può esporre la proprietà a denunce per illeciti penali potenzialmente forieri di gravi conseguenze, non è ammessa la tutela arbitraria delle proprie ragioni.

Pubblicazione legale

L’art. 612 bis del codice penale introdotto dal legislatore nel 2009 punisce chiunque, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l'incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita Partendo da questo assunto la Corte di Cassazione da diverso tempo ha elaborato la creazione di una categoria specifica di atti persecutori sussumibili nel c.d. reato di stalking condominiale, che punisce l’autore di comportamenti molesti e persecutori nei confronti dei vicini di casa, in maniera tale da ingenerare in questi ultimi un grave e perdurante stato di ansia, frustrazione e paura per sé stessi o per i propri familiari e tale da costringerli a cambiare le proprie abitudini di vita; il percorso giurisprudenziale in esame va pertanto incontro all’esigenza di prestare tutela in circostanze che si realizzano nei rapporti di vicinato i quali possono evolversi in storie di incomprensioni e dissapori che, se non adeguatamente attenzionati, non di rado costituiscono l'humus di tragici fatti di cronaca riportati dalla stampa. Con riguardo alla fattispecie in esame, è importante sottolineare che non scatta il reato di atti persecutori per un insieme di condotte idonee a cagionare una continua fonte di disturbo, disagio, fastidio (es. il vicino che con proprie attività si produce in immissioni intollerabili di rumore, fumo, cattivi odori, per lavoro, musica ecc); per la configurazione dell'illecito penale la norma incriminatrice richiede la commissione di comportamenti tali da determinare uno stato d’ansia grave e idoneo a compromettere la libertà psichica della persona offesa (cfr. sul punto Corte di cassazione, sentenza n. 39675 del 29 settembre 2023 ).

Pubblicazione legale

Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 , la Suprema Corte ha stabilito che il regime sostitutivo di tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di un immobile ad uso abitativo (c.d. cedolare secca ) resta applicabile anche quando l’inquilino sia una società o un’impresa , non essendo tale facoltà impedita dall’art. 3, comma 6 n.23 del 2011 (decreto legislativo di coordinamento della materia fiscale regionale). La decisione allarga significativamente la platea di beneficiari dell'agevolazione e si pone in netto contrasto con l'indirizzo sinora adottato dall'Agenzia delle Entrate, la quale ha sempre sostenuto l'inapplicabilità tout court della cedolare secca alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa , o di arti e professioni(con conseguente adozione di “paletti” telematici nelle procedure di registrazione dei contratti); in realtà la normativa citata prevede l'inapplicabilità della cedolare secca alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni quando il è locatore a svolgere la locazione nell'ambito di un' attività imprenditoriale (es. affittacamere). La pronuncia degli Ermellini trae origine dal ricorso di un privato che aveva locato ad una compagnia aerea un’abitazione destinata ad ospitare il legale rappresentante della stessa conduttrice ; a parere dei magistrati, “ in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, D. Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni ”; pertanto, l’ esclusione ex art. 3, comma 6 cit., opera soltanto nei confronti delle locazioni residenziali poste in essere dal locatore nell’ambito di un’attività di impresa, arte o professione, restando, di contro, priva di rilevanza la natura giuridica della controparte contrattuale ; in altre parole, è logico desumere da parte del legale rappresentante della società (o dipendenti della società) un utilizzo dell'immobile in questione ad uso prevalentemente abitativo, Il rilievo che dall’applicazione del regime possa trarre vantaggio anche il conduttore (non applicabilità dell’imposta di registro e non adeguamento periodico del canone) non giustifica un’interpretazione restrittiva della disciplina della cedolare secca, poiché ne deriverebbe un’irrazionale compressione del suo ambito applicativo in danno del locatore, beneficiario naturale del regime impositivo in parola La pronuncia giurisprudenziale è chiara, resta da vedere se e quando l'Agenzia delle entrate si adeguerà alle indicazioni giurisprudenziali; la conseguenza a livello pratico determina anche la riorganizzazione del sistema informatico, sinora configurato in modo da impedire l'inserimento di dati riconducibili a persone giuridiche in fase di registrazione dei contratti sottoscritti tra le parti.

Intervista pubblica

Principi generali del contratto di locazioni, "pillole di diritto" utili per un primo orientamento utile e chi vuole un primo approccio per poi passare a richieste più specifiche e personalizzate.