Marco Accossano

Pubblicazione legale

L'obbligo di registrazione del contratto di locazione e l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato Il locatore, che abbia ottenuto un provvedimento del giudice che ordini al conduttore di rilasciare l'immobile locato, deve dimostrare che il contratto è stato regolarmente registrato, come previsto dall'art.7, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n.431: la Corte Costituzionale, con sentenza n.333 del 5 ottobre 2001, ha infatti dichiarato l'illegittimità delle altre condizioni indicate dalla norma per poter procedere al rilascio dell'immobile (regolarità della posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, al pagamento dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativi ai canoni). Questo problema è stato di fatto superato, in quanto l'art.1, comma 347, legge n.311/2005 (legge finanziaria 2005), ha espressamente stabilito la nullità del contratto di locazione che non sia stato registrato. Finalità della norma è dunque di scoraggiare l’occultamento dei redditi derivanti dalla locazione dei fabbricati. Che succede in caso di errata o tardiva registrazione, casi tutt'altro che infrequenti nella pratica? Nell'ipotesi di errata registrazione, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata del citato art.1, comma 347, con riferimento all’art.10, comma 3, legge n.212/2000 (c.d. Statuto del contribuente, secondo cui le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto), qualora il locatore abbia comunque posto l'agenzia delle entrate nelle condizioni di sottoporre a corretta tassazione il contratto di locazione non vi è, nei fatti, alcuna elusione dei redditi derivanti dal rapporto di locazione, per cui non può essere dichiarata la nullità del contratto di locazione. L'avvenuta registrazione tardiva del contratto di locazione ne sana la nullità con efficacia retroattiva, per cui ben può il locatore, che non aveva inizialmente registrato il contratto di locazione, registrarlo tardivamente sanandone così la nullità ed agire per il rilascio in forza di detto contratto, La sanatoria del contratto di locazione originariamente non registrato opera anche nell'ipotesi in cui il locatore vi provveda successivamente al conduttore, che non potrà rifiutarsi di corrispondere il canone di locazione pattuito nel contratto medesimo (la disciplina applicabile ai contratti di locazione no nregistrati di cui all'art.3, comma 8, D.Lgs. 13 marzo 2011, n.23, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla corte Costituzionale con sentenza n.50 del 14 marzo 2914).

Pubblicazione legale

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore I contratti di locazione ad uso abitativo sono oggi disciplinati dalla legge 9 dicembre 1998, n.431 (se stipulati successivamente alla sua entrata in vigore, e quindi ormai praticamente la totalità dei contratti di locazione). La loro durata non può essere inferiore a quattro anni (art.2, comma 1,), oppure a tre anni nelle ipotesi di contratti stipulati sulla base di accordi locali (art.3, comma 4), ma in entrambe le ipotesi il locatore alla prima scadenza non può dare disdetta se non per uno dei seguenti motivi, indicati nell'art.3, comma 1, della legge 431/1998: a) qualora intenda destinare l'immobile locato ad uso abitativo, ovvero commerciale, artigianale o professionale, in suo favore od in favore dl coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (lett. a); b) qualora il locatore - se persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, cultuali o di culto - intenda destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire le proprie finalità e contemporaneamente offra al conduttore altro immobile di cui abbia la piena disponibilità (lett. b); c) qualora il conduttore abbia la piena disponibilità di altro alloggio libero e nello stesso comune ove è posto l'immobile locato (lett. c); d) qualora l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito, ovvero del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili (lett. d); e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione, la radicale trasformazione ovvero, se l'immobile locato è posto all'ultimo piano, qualora il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge per la cui esecuzione sia indispensabile, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile (lett. e); f) qualora il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, salvo il caso di legittima successione nel contratto di locazione (lett. f); g) quando il locatore intenda venere l'immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili abitativi oltre al proprio, ipotesi nella quale è però previsto il diritto di prelazione in favore del conduttore si sensi degli artt.38 e 39 legge 392/1978 (lett. g). L'elenco ha carattere tassativo, il che significa che se la disdetta non rientra esattamente in uno dei casi previsti è nulla, cioè non è produttiva di alcun effetto. Se inoltre il locatore ha riacquistato la disponibilità dell'immobile per effetto dell'illegittimo esercizio del potere di disdetta, è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Occorre pertanto prestare molta attenzione da parte del conduttore, qualora riceva disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza per uno dei motivi sopra elencati, al comportamento del locatore successivo alla liberazione dell'immobile, per verificare se effettivamente il locatore ha poi eseguito le attività per le quali ha dato disdetta. Analogamente, qualora il locatore proponga azione di sfratto (intimazione di licenza per finita locazione) il conduttore potrebbe già paralizzarne l'azione eccependo l'illegittimo esercizio del potere di disdetta dal contratto alla prima scadenza.

Caso legale seguito

Trattasi di un caso tutt'altro che infrequente. La moglie diveniva assegnataria della casa coniugale in forza dei provvedimenti provvisori ed urgenti resi al presidente del tribunale nel giudizio di separazione personale, ma successivamente l'immobile era oggetto di esecuzione forzata da parte di creditori del marito. Venduta la casa all'asta, era stata ordinato alla moglie di liberarla, ma all'esecuzione promossa dal custode giudiziario (che per legge esercita le azioni occorrenti per conseguire la disponibilità dell’immobile pignorato), la moglie proponeva opposizione affermando che l'esecuzione non poteva essere intrapresa stante il provvedimento di assegnazione della casa in suo favore ed il suo diritto di abitarvi. Quale avvocato del custode giudiziario ho proposto appello alla sentenza del Tribunale che aveva accolto l'opposizione della moglie all'esecuzione per rilascio, sostenendo che già l'art.155 quater c.c., oggi riprodotto nell'art.377 sexies c.c., aveva implicitamente abrogato l'art.6, comma 6, legge 898/1960 e che di conseguenza oggi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile ai terzi solo se trascritto ex art.2643 c.c. (contrariamente all'art.6, comma 6, cit., che richiamava l’art.1599 c.c.) e che, in quanto non trascritto, non era quindi opponibile all'esecuzione immobiliare. La Corte di Appello, accogliendo l'impugnazione, ordinava alla moglie di rilasciare la casa coniugale per non essere stato trascritto il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.