Esperienza di lavoro

Ho svolto su incarico del Tribunale di Tivoli la funzione di Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite immobiliari in asta: ciò mi ha permesso di rafforzare la conoscenza delle procedure esecutive immobiliari, dalla fase successiva al pignoramento fino alla vendita in asta, incontrando casistiche sempre diverse.

Pubblicazione legale

La Corte di Cassazione Sezione II Civile con una recente sentenza (n. 17932/2020) , pronunciandosi sulla validità o meno di un preliminare di vendita, ha deciso nel modo seguente. Ha stabilito che è nullo il preliminare di vendita quando non vi è indicato il prezzo di vendita, in quanto è privo di uno degli elementi essenziali. Non solo! Nel caso specifico affrontato la Cassazione ha anche stabilito che l'acquirente non avesse diritto alla restituzione della somma versata quale acconto sul prezzo di vendita, in quanto per averne la restituzione avrebbe dovuto dimostrare di aver eseguito questo versamento come acconto sulla base di un contratto valido e con indicazione del prezzo di vendita. In assenza di questa prova, è stata rigettata la richiesta di restituzione della somma data in acconto avanzata dall'acquirente.

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Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza (n. 7612/2022). Al la luce di tale pronuncia, il promittente acquirente che venga a conoscenza dell'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto di compravendita, seppur garantito come libero da pesi, si può rifiutare di concludere il rogito se entro quella data non siano state cancellate. Il promissario acquirente che si sottragga alla stipula a causa di ciò non incorre in condotta inadempiente.

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Aste Giudiziarie Immobiliari Chi presente offerta di acquisto per partecipare ad un'asta giudiziaria immobiliare (oggi in prevalenza telematiche: ciò consente di poter partecipare per immobili anche geograficamente distanti) e si aggiudica l'immobile deve tener presente che entro il termine indicato (se non indicato vale il termine di legge) dovrà eseguire il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione (oltre naturalmente le spese accessorie relative all'acquisto): diversamente si decade e non solo si perde l'immobile (aggiudicato in via provvisoria) ma anche la cauzione già versata al momento della partecipazione. Quando si chiude la vendita si è infatti aggiudicatari in via provvisoria , con il pagamento del prezzo intero (e delle spese) si diventa aggiudicatari in via definitiva.

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Se un erede rinuncia ad un'eredità dopo averla accettata anche solo tacitamente, questa rinuncia non ha nessun valore. L'accettazione dell'eredità non è revocabile, dunque è definitiva e nessuna revoca o rinuncia successiva può rimuoverla. E' quanto recentemente stabilito dalla Corte di Cassazione Civile con ordinanza n. 1735/2024.

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La partecipazione del chiamato all’eredità alla causa di divisione immobiliare e la voltura catastale configurano sua accettazione tacita eredità. In sintesi, dunque, se colui che è chiamato all'eredità partecipa in un procedimento di divisione della massa ereditaria senza contestare la sua qualità di erede, la sua partecipazione configura l'accettazione tacita di eredità. E' quanto stabilito recentemente dalla Corte di Cassazione ordinanza n. 10544/2024. " L’assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore sia una forma di accettazione tacita dell’eredità, qualora il chiamato si costituisca dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa così come pure, l’accettazione tacita di eredità può essere desunta anche dalla partecipazione in contumacia a giudizi di merito concernenti beni del de cuius. Per di più nella fattispecie, l’accoglimento della domanda è stato fondato anche sulle risultanze delle visure catastali".

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Parliamo di IPOTECA. L'ipoteca consente ad un creditore di avere una garanzia di soddisfare il suo credito. Le ipoteche sono di tre tipologie: volontaria, legale e giudiziale, a seconda della loro origine. Può infatti essere per volontà del debitore (caso del mutuo), oppure derivare da un provvedimento del giudice (sentenza, decreto ingiuntivo). Su uno stesso immobile possono anche essere iscritte più ipoteche. Quando si vuole acquistare un immobile è necessario essere informati dell'esistenza di ipoteche (e della loro natura) per evitare brutte sorprese o comunque trovare una soluzione per tempo.

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Quando uno dei coniugi viene a mancare quello superstite può conservare il diritto di abitare nella casa coniugale. E se la coppia in vita aveva più immobili, come casa al mare o in montagna? Il coniuge ha un diritto di abitazione su ognuna di esse? Secondo la Corte di Cassazione n. 7128/2023 NO. Il diritto di abitazione del coniuge superstite ha ad oggetto la sola “c asa adibita a residenza familiare” , e cioè la casa in cui i coniugi abitavano insieme stabilmente prima della morte del coniuge. Il diritto di abitazione perciò è escluso per eventuali altri immobili (es: casa al mare, montagna) che la coppia utilizzava saltuariamente, in quanto per residenza familiare si deve intendere un unico alloggio, che coincide con la casa abituale della coppia.

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Il contratto preliminare resta valido anche se non vengono indicati i confini e i dati catastali dell'immobile oggetto di compravendita, a condizione che l'immobile sia comunque descritto in base ad altri elementi e non sia possibile generare futuri dubbi, al momento della vendita definitiva, sulla sua esatta identificazione e riconoscibilità. E' il contenuto della recente ordinanza della Cassazione Civile Sez. II n. 5536/2024.

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Recente pronuncia della Corte di Cassazione (19532/2024) utile a regolare l'appalto lavori in Condominio, soprattutto per quanto riguarda il pagamento del prezzo stabilito nel contratto e deve iniziare azioni legali per recuperare il credito, perchè alcuni condomini sono rimasti morosi nel saldo delle loro quote. Nella redazione del contratto di appalto dei lavori, può essere validamente inserita, se le parti sono d'accordo, la clausola che prevede che, in caso di ritardo del pagamento dei lavori in facciata, la ditta appaltatrice abbia « l’obbligo di agire per il recupero forzato delle proprie spettanze solo ed esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini che si dovessero rendere inadempienti e non anche del condominio unitariamente considerato inteso» . Ciò vuol dire che la Ditta non potrà allora rivalersi contro l’intero Condominio per farsi pagare, ma dovrà rivolgersi solo ai condomini che risultano morosi nel pagamento delle quote stabilite per il saldo dei lavori.

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NON VALE L’ACCETTAZIONE DI UNA PROPOSTA DI ACQUISTO VIA E-MAIL Secondo recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 22012/2023, in punto di diritto non è ritenuta valida l’accettazione della proposta di acquisto di un immobile che sia avvenuta tramite l’invio di semplice e-mail in quanto ciò non consente di determinare con certezza il suo autore. “Il messaggio di posta elettronica (e-mail) privo di firma elettronica non ha l'efficacia della scrittura privata prevista dall' art. 2702 c.c. quanto alla riferibilità al suo autore apparente, attribuita dal Codice dell'amministrazione digitale solo al documento informatico sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale”. Diverso sarebbe il caso in cui l’accettazione della proposta di acquisto fosse contenuta in un documento firmato digitalmente dalla parte interessata, apposta con gli strumenti di firma elettronica. La conseguenza è che ritenendosi non valida l’accettazione della proposta di acquisto, l’affare non si è concluso, con conseguente inesistenza del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare.

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Un genitore separato può proibire la frequentazione dei figli con nuovo partner del coniuge? No, non può essere impedita la frequentazione a prescindere, senza che ci siano valide e provate ragioni. Può essere infatti impedita la frequentazione dei minori con il nuovo partner solo se la presenza di quest'ultima figura sia per loro nociva, ovvero porti loro un danno che, naturalmente, va dimostrato. Quindi ne deriva che il divieto NON si applica in maniera automatica: sarà il Tribunale, appositamente interessato, a valutare il ricorrere dei presupposti giuridici e prendere i provvedimenti più opportuni, nell'interesse e a tutela dei minori.

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Nella successione senza o con testamento esiste la quota di legittima, che spetta di diritto ad alcuni familiari più stretti del defunto. Se esiste un testamento e questo non rispetta la quota di legittima, può essere impugnato con un'apposita causa, detta azione di riduzione, nei termini di legge. Il testamento rimane comunque valido ed efficace se e finchè non venga impugnato dagli interessati, nei termini di legge. Può esserci la lesione della quota di legittima anche quando il defunto abbia compiuto in vita atti di donazione che si riflettono sull'asse ereditario. Tali tipi di situazioni possono essere risolte in via bonaria, mediante la discussione di un possibile accordo tra eredi, e in caso di disaccordo ricorrere all'azione contenziosa.

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Quando in un contratto si parla di clausole VESSATORIE? Nei casi di contratti tra un privato consumatore e un fornitore di servizi si incontrano clausole vessatorie, che prevedono condizioni o obblighi a sfavore della parte più debole (consumatore). In presenza di clausole vessatorie, ci si può rivolgere al Giudice per far accertare la vessatorietà e far annullare i loro effetti.

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La Corte di Cassazione , con una recente ordinanza (n. 12384 del 15.04.2022) ha ribadito, in materia di locazione di immobili, "l’obbligo del conduttore di osservare, nell’uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 c.c., n. 1), con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata". Alla luce di tale premessa, il proprietario, laddove constati che al bene sono state apportate importanti innovazioni, può attivarsi con i rimedi previsti dalla legge.

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Recentissima sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 35385 del 18.12.2023) introduce un nuovo principio secondo il quale, in sede di determinazione dell'assegno di divorzio, può essere considerato il periodo di convivenza prematrimoniale. "Nei casi peculiari in cui il matrimonio si ricolleghi a una convivenza prematrimoniale della coppia, avente i connotati di stabilità e continuità, in ragione di un progetto di vita comune, dal quale discendano anche reciproche contribuzioni economiche, laddove emerga una relazione di continuità tra la fase «di fatto» di quella medesima unione e la fase «giuridica» del vincolo matrimoniale, va computato anche il periodo della convivenza prematrimoniale, ai fini della necessaria verifica del contributo fornito dal richiedente l’assegno alla conduzione familiare e alla formazione del patrimonio comune e personale di ciascuno dei coniugi, occorrendo vagliare l’esistenza, durante la convivenza prematrimoniale, di scelte condivise dalla coppia che abbiano conformato la vita all’interno del matrimonio e cui si possano ricollegare, con accertamento del relativo nesso causale, sacrifici o rinunce, in particolare, alla vita lavorativa/professionale del co niuge economicamente più debole, che sia risultato incapace di garantirsi un mantenimento adeguato, successivamente al divorzio».