Nelle trattative che portano alla conclusione di una compravendita immobiliare con l'ausilio di un agente immobiliare, quest'ultimo non si limita a svolgere un ruolo puramente commerciare di incontro tra domanda e offerta di vendita, in quanto il mediatore è comunque tenuto a fornire alle parti le informazioni opportune (conosciute o conoscibili) prima del perfezionamento dell'affare.
L'art. 1759 c.c. prevede infatti che il mediatore debba comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione dello stesso. Allo stesso tempo, secondo un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, il mediatore deve informare le parti sulle circostanze a lui conoscibili con la media diligenza professionale (Cass. 784/2020, ex multis Cass. 29229/2019, 4415/2017).
Per cui ad esempio il mediatore che fosse già a conoscenza dell'insolvibilità di una delle parti, dovendo fornire le informazioni "influenti sulla sicurezza dell'affare", potrebbe essere ritenuto responsabile per non aver informato la controparte prima di fargli versare la caparra (Cass. 20512/2020).
Allo stesso tempo, secondo il mediatore ha l'obbligo in negativo di non dare rassicurazioni e informazioni in merito a circostanze a lui non note o da lui non verificate.
Per cui ad esempio il mediatore non potrà tranquillizzare le parti circa l'assenza di gravami (ipoteche, pignoramenti) senza aver prima verificato l'assenza degli stessi.
Il mediatore in ogni caso non ha l'obbligo di effettuare delle verifiche di carattere tecnico-giuridico , come ad esempio le ispezioni ipotecare o la regolarità urbanistica dell'immobile (come detto sopra vi è tenuto però se rassicura personalmente le parti su aspetti tecnici), salvo una diversa e specifica pattuizione tra le parti (in tal senso Cass. 18140/2015); tuttavia, in base a quanto detto pocanzi, non potrà riferire alla parte acquirente che l'immobile è libero da vincoli senza averlo prima verificato (dichiarazione che invece potrebbe fare il venditore stesso).
Nei casi summenzionati, in presenza quindi di una responsabilità dell'Agenzia immobiliare, la stessa non solo non avrebbe il diritto alla provvigione richiesta, ma sarebbe tenuta al contempo a risarcire il danno patito e provato dalla parte lesa dal mancato rispetto degli obblighi gravanti sul professionista.
Avv. Ruggiero Gorgoglione
WR Milano Avvocati
L'Avv. Gorgoglione è un avvocato civilista che opera prevalentemente nel settore immobiliare (diritto condominiale, contrattualistica immobiliare, locazioni, risarcimento danni), occupandosi inoltre di diritto commerciale (appalto, recupero crediti, procedure esecutive, contrattualistica commerciale). Si laurea a pieni voti presso l'Università degli Studi di Foggia e consegue un master in “Risanamento e crisi di impresa” organizzato dal Sole 24 ore. Nel 2019 ha scritto il libro “Dalla crisi di impresa al fallimento" pubblicato dalla Editrice Admaiora. E' co-fondatore con l'Avv. Walter Massara del team WR Milano Avvocati.
Mi occupo costantemente di problematiche che investono il Condominio, prestando assistenza in favore: dei Condomini, degli amministratori e dei singoli condomini. Mi occupo sia di problematiche legate all'impugnazione di delibere assembleari, sia di contenzioso relativo all'utilizzo di parti comuni (es: decoro architettonico, immissioni), nonché di questioni relative al rispetto del regolamento condominiale. Mi occupo, inoltre, di problematiche che coinvolgono la figura dell'amministratore (es: recupero del credito e delle anticipazioni, revoca e nomina anche giudiziale dell'amministratore).
In conseguenza della mia forte vocazione per il diritto immobiliare, mi occupo con frequenza di azioni di sfratto, generalmente in favore della proprietà, occupandomi in particolare sia della fase della convalida, sia del recupero del credito, sia dell'esecuzione per consegna e rilascio. Mi occupo, altresì, delle azioni ex art. 609 c.p.c. di sgombero dell'immobile non rilasciato libero da cose al temine del rapporto locatizio.
Mi occupo costantemente di contrattualistica in materia locatizia sia in favore di privati sia di imprese che operano nel settore del "real estate". Gestisco inoltre il contenzioso correlato al rapporto locatizio, come il recupero del credito, le azioni di sfratto e le azioni risarcitorie.
Diritto immobiliare, Pignoramento, Contratti, Malasanità e responsabilità medica, Recupero crediti, Diritto civile, Fallimento e proc. concorsuali, Aste giudiziarie, Eredità e successioni, Diritto commerciale e societario, Diritto del lavoro, Mobbing, Licenziamento, Edilizia ed urbanistica, Diritto dei trasporti terrestri, Incidenti stradali, Multe e contravvenzioni, Diritto aeronautico, Privacy e GDPR, Mediazione, Negoziazione assistita, Domiciliazioni, Risarcimento danni.
Ruggiero Gorgoglione
Via E. De Amicis 45
Milano (MI)
Il portale giuridico al servizio del cittadino ed in linea con il codice deontologico forense.
© Copyright IUSTLAB - Tutti i diritti riservati
Privacy e cookie policy