Luigi Ferrara

Pubblicazione legale

PARERE PRO VERITATE IN FATTO : Il quesito, formulato dalla Caio Srl allo scrivente, riguarda la legittima realizzazione di un centro commerciale di media struttura con annesso McDonald’s nel perimetro di cento metri dal locale cimitero di Pxx, considerando che tale fascia di rispetto fu a suo tempo ridotta a cento metri con la delibera di Consiglio Comunale n. xx del 20xx ed è attualmente in vigore l'approvazione di una variante emanata il 28 novembre 2024. La zona interessata è situata a ridosso dell’area commerciale, separata da una rotonda crocevia tra viale E., via V. Sud e via R.a, quest'ultima antistante l’ingresso del cimitero. L’area di intervento è regolamentata da due atti normativi: · Delibera n. xx del 17/04/20xx del Consiglio Comunale , con cui è stata approvata la riduzione della zona di rispetto. · Delibera di approvazione della variante al piano n. 66 del 28/11 RICOSTRUZIONE FATTUALE E NORMATIVA Documentazione esaminata - Art. 338, comma 5, r.d. 1 luglio 1934, n. 1265; - Normativa di riferimento; Puc – RU del Comune di Pxxx al SIT xxx; - 2007-04-17 deliberazione C.C. n. 37; - PUA e NTA Comune di Pxxx All. C -NTA Artt. 12.1 e 12.3; - Incom Srl - Relazione_Tecnica_r3; - Incom Srl - Ipotesi di progetto_r3; - Proposta variante RU_r3, doc 02; - Verbale di Variante dlc_00066_28-11-2024; - Opposizione 2024_05_24 prot.; - Rapporto del Garante del 2024_04_05; - VAS_Doc_Prel_Variante_RU_Pxxx.stamped. Considerazioni fattuali. Dato l’elevato numero di disposizioni e per facilitare la lettura e la comprensione del lettore, di seguito verranno riportate, in forma sintetica, le conclusioni dei tre documenti principali, allegando gli altri documenti in calce. ******** Il C.C. di Pxxx ha attivato il suo iter procedimentale recependo tali aspetti attraverso una variante al piano attuativo relativa al sub-comparto 1b del comparto misto F1a-F2 del suo territorio ed ha disciplinato le seguenti finalità principali: 1. Riconfigurazione del perimetro: o Adeguamento del perimetro del sub-comparto 1b per farlo coincidere con le dividenti catastali attuali. 2. Ridimensionamento della previsione edificatoria: o Non è più prevista la realizzazione di una grande struttura di vendita . o Vengono consentite esclusivamente medie strutture di vendita . 3. Revisione dei parametri urbanistici: o Modifica dei dati di progetto come: § Superficie Territoriale (ST), § Superficie Fondiaria (SF) , § Superficie Edificabile massima (SE max) , § Dotazioni a standard (aree verdi e parcheggi). 4. Destinazioni d’uso invariate: o Le destinazioni consentite restano commerciale/direzionale . 5. Riduzione degli impatti ambientali: o La variante comporta una riduzione dei carichi ambientali rispetto alle previsioni precedenti e viene valutata come migliorativa . L'area interessata si trova nella UTOE Pxx Ovest , all'interno del territorio urbanizzato , con una superficie di 39.153 mq , confinante con Viale Europa e Viale Valdera Sud. Segnatamente, questa variante è accompagnata da una verifica di assoggettabilità alla VAS (Valutazione Ambientale Strategica), confermando la conformità della proposta ai piani sovraordinati e alle normative vigenti. Non di meno ha appunto tenuto conto che la fascia di rispetto fu già ridotta con Delibera n. 37 del 17/04/2007 C.C. da 200 ml a 100 ml. Inopinatamente l’opposizione fa leva su argomentazioni che non tengono affatto conto degli studi e di quanto il Comune, nel suo iter procedimentale ha già vagliato, escludendo i rischi e i contrasti paventati dall’opposizione. L'opposizione presentata nel documento riguarda principalmente criticità e preoccupazioni sollevate nei confronti della variante al Piano Attuativo del sub- comparto 1b del Comune di Pontedera. I principali punti contestati sono: 1. Contrasto con la pianificazione urbanistica: Si sostiene che la variante non sia coerente con gli strumenti urbanistici sovraordinati e che possa modificare in modo non conforme il tessuto urbanistico del comparto. 2. Problematiche ambientali e idrauliche: Vengono sollevate perplessità sulla gestione delle acque meteoriche e nere e sulla reale compatibilità idraulica della nuova previsione edificatoria, soprattutto considerando il rischio idraulico esistente. 3. Impatto sul traffico e infrastrutture: L'opposizione evidenzia un incremento del traffico veicolare derivante dalla realizzazione delle medie strutture di vendita, con conseguenti problemi di viabilità e inquinamento acustico. 4. Insufficienza delle opere di mitigazione: Si lamenta che le opere di urbanizzazione e mitigazione proposte siano insufficienti per compensare l'impatto della nuova previsione edilizia, soprattutto in termini di: Dotazioni di parcheggi; Aree verdi pubbliche; Protezione del paesaggio e della qualità urbana. 5. Impatto socio-economico: Viene sollevata la questione della sostenibilità economica delle nuove strutture commerciali, paventando un possibile effetto negativo sulle piccole attività esistenti sul territorio. 6. Difformità procedurali: L'opposizione sottolinea potenziali irregolarità o lacune nella procedura adottata per l'approvazione della variante, inclusa la verifica di assoggettabilità alla VAS. In sintesi, l'opposizione esprime preoccupazioni ambientali, urbanistiche e socio- economiche, evidenziando possibili impatti negativi sul territorio e chiedendo una revisione approfondita della proposta. Segnatamente, se si procede a confrontare i principali punti sollevati dall' opposizione con i dati presenti nei documenti della Variante al Piano Attuativo è agevole verificare l’infondatezza delle istanze di opposizione. Ma procediamo per ordine: 1. Contrasto con la pianificazione urbanistica · Opposizione : La variante sarebbe in contrasto con la pianificazione urbanistica vigente. · Smentita: La variante è coerente con il Regolamento Urbanistico (RU) e con il Piano Strutturale vigente. Questo viene ribadito nella Relazione Tecnica che sottolinea come: La variante riconfigura solo il sub-comparto 1b per allinearlo con le dividenti catastali. Le destinazioni d’uso ammesse restano commerciale/direzionale , in linea con gli strumenti urbanistici esistenti. La compatibilità urbanistica è confermata anche dal Documento Preliminare VAS, che dichiara migliorativa la variante in termini di carico ambientale e coerenza con il quadro sovraordinato 2. Problematiche ambientali e idrauliche · Opposizione : La gestione delle acque non sarebbe adeguata, considerando il rischio idraulico. · Smentita: La Relazione Tecnica conferma che l’area è classificata a bassa pericolosità idraulica (P1) secondo il Piano di Gestione del Rischio Alluvioni (PGRA) . Il progetto prevede: Realizzazione di vasche di laminazione per il controllo delle acque meteoriche. Smaltimento delle acque nere collegato alla rete pubblica esistente, che convoglia verso l'impianto “Valdera Acque” . Nessuna nuova criticità idraulica viene introdotta. 3. Impatto sul traffico e infrastrutture · Opposizione : Incremento del traffico e criticità sulla viabilità. · Smentita: La variante prevede opere di urbanizzazione primaria per migliorare la viabilità, tra cui: Realizzazione di una viabilità interna ed esterna al comparto. Creazione di parcheggi pubblici (circa 3.800 mq) adiacenti ai cimiteri comunali. Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici per ridurre l'impatto ambientale del traffico. Le dimensioni delle infrastrutture viarie (larghezza e accessibilità) rispettano le normative vigenti e prevedono collegamenti funzionali alla viabilità esistente. 4. Insufficienza delle opere di mitigazione · Opposizione : Le opere proposte non compensano l’impatto. · Smentita: Il progetto prevede: Aree verdi pubbliche lungo i viali principali e aiuole con manto erboso. Completamento della pista ciclabile lungo Via Roma. Installazione di barriere anti-rumore e miglioramento dell’ illuminazione pubblica . La percentuale di impermeabilizzazione del suolo rispetta i limiti previsti dalle normative regionali. Le opere compensative includono parcheggi pubblici e miglioramenti infrastrutturali adiacenti al comparto. 5. Impatto socio-economico · Opposizione : Possibili effetti negativi sulle attività locali. · Smentita: La variante prevede esclusivamente la realizzazione di medie strutture di vendita , escludendo le grandi strutture. Questo limita l’impatto sui piccoli commercianti. La riqualificazione dell’area, con miglioramento delle infrastrutture e servizi, può contribuire a valorizzare l’attrattività economica locale e incentivare nuovi investimenti. 6. Difformità procedurali · Opposizione : Lacune nella verifica di assoggettabilità alla VAS. · Smentita: Il Documento Preliminare VAS conferma che la variante: Non introduce nuovi carichi ambientali significativi rispetto alla pianificazione vigente. È valutata come migliorativa per quanto riguarda l’impatto ambientale. La procedura ha rispettato la normativa regionale (L.R. 10/2010 e L.R. 65/2014) e la direttiva VAS comunitaria. Conclusione Le principali preoccupazioni sollevate dall’opposizione vengono smentite nei documenti della variante. La variante: · Rispetta la pianificazione urbanistica vigente. · Garantisce la compatibilità idraulica e ambientale. · Introduce opere infrastrutturali e di mitigazione adeguate. · È conforme alle normative procedurali e di sostenibilità ambientale. Non di meno anche il Garante , individuato con decreto sindacale n. 16 del 26 aprile 2023 nel sottoscritto, dott. Alessandro TURINI del 1° Servizio "Segreteria Generale, Segreteria del Sindaco" del 4° Settore "Servizi di Staff", ha rilevato la fattibilità! Ha precisato che il Comune di Pontedera è dotato di vari strumenti urbanistici tra cui il Piano Strutturale Intercomunale (PSI), il Piano Strutturale (PS) e il Regolamento Urbanistico (RU). Con la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 77 del 31 luglio 2007, è stato approvato il Piano Attuativo del comparto n. 1 dell'UTOE Pontedera Ovest, che prevede opere finalizzate alla edificazione di una Superficie Utile Lorda di 26.000 metri quadri, con destinazione prevalentemente commerciale e residenziale, insieme ai relativi standard urbanistici. In seguito alla sottoscrizione della relativa convenzione, è stato rilasciato alle società Giusti per l'Edilizia SpA il permesso di costruire n. 21 del 12 marzo 2008, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione dell'intero comparto, i cui lavori sono iniziati il 26 marzo 2008. Da quel momento, si sono susseguite varie deliberazioni per modificare e adeguare il piano attuativo: 1. 16 novembre 2010: Il Consiglio Comunale ha approvato modifiche alle opere di urbanizzazione durante la fase di esecuzione e una diversa disposizione planivolumetrica dei manufatti destinati ad attività commerciali nel sub-comparto. 2. 12 maggio 2011: La Giunta Comunale ha approvato modifiche alla realizzazione delle opere di illuminazione pubblica e ai lavori inerenti il tombamento del fosso esistente sul limite nord del verde pubblico. 3. 18 dicembre 2012: Il Consiglio Comunale ha approvato ulteriori modifiche al Piano Attuativo posto ad ovest della via Sarzanese-Vxx, con una variante al Regolamento Urbanistico per spostare la capacità edificatoria, determinando una diminuzione degli edifici residenziali a favore di una maggiore capacità commerciale, consentendo la realizzazione di una struttura di vendita di 4.500 metri quadri. 4. 27 luglio 2022: Con una nuova deliberazione, il Consiglio Comunale ha approvato un nuovo assetto urbanistico del sub-comparto 1c (oggi sub-comparto 1b) a seguito della procedura fallimentare che ha interessato il sub-comparto negli ultimi anni. Questa deliberazione è stata presentata il 17 giugno 2022 dalla società Caio SRL, includendo una rivisitazione del comparto alla luce della diversa classificazione amministrativa di Viale Europa, da strada comunale a strada statale in gestione ad ANAS. Il 14 marzo 2023 è stata presentata un'istanza di variante al Piano Attuativo n. 1 di tipo misto Fla-F2 UTOE Pontedera Ovest - sub-comparto 1b, per la realizzazione di medie strutture di vendita. Questa variante prevede un'ulteriore modifica semplificata al Regolamento Urbanistico, con una lieve riconfigurazione del sub-comparto 1b per far coincidere il perimetro dell'area oggetto di piano attuativo con le risultanze catastali e, in conseguenza della riperimetrazione del sub-comparto 1b, anche la revisione della tabella dei dati di progetto, oltre al diverso tracciato della pista ciclabile di collegamento tra Santa Lucia e il Capoluogo. L'intervento in oggetto non interessa aree paesaggisticamente vincolate e non configura la fattispecie di centro commerciale, poiché il piano attuativo prevede la realizzazione di una media struttura di vendita e di una struttura destinata alla somministrazione di alimenti e bevande. Pertanto, non si rende necessaria la conferenza di copianificazione e la variante al Regolamento Urbanistico non comporta modifiche al Piano Strutturale, risultando coerente con la proposta di Piano Strutturale Intercomunale della Valdera. Inoltre, non vengono inserite nuove previsioni insediative, trattandosi di un riassetto urbanistico di aree che non determina nessun aggravio del carico urbanistico e non comporta una diminuzione della dotazione complessiva di standard urbanistici previsti per l'UTOE Pontedera Ovest. Le modifiche proposte non producono nuovi effetti sull'ambiente rispetto alle precedenti previsioni urbanistiche. La variante non comporta impegno di suolo non edificato all'esterno del perimetro urbanizzato e ricade al di fuori delle "Aree a pericolosità da alluvione elevata". La variante semplificata al Regolamento Urbanistico è stata sottoposta al procedimento di verifica di assoggettabilità a valutazione ambientale strategica (VAS). È stata esaminata dal "Comitato Tecnico di Valutazione Ambientale dell'Unione Valdera per l'esercizio della funzione di autorità competente in materia di VAS", che, nella seduta del 15 gennaio 2024, ha deciso di escludere la variante semplificata dalla procedura di valutazione ambientale strategica (VAS), condizionandola al rispetto dei contributi pervenuti. ***** In tale contesto si innesta la Caio Srl, proprietaria del lotto che insiste tra Viale xxx, la Rotonda, via xxx ed il parcheggio del cimitero separato dallo stesso da altra via comunale la via xxx, la quale data la previgente normativa di riduzione della fascia di vincolo, prospetta, per il sub-comparto 1b del comparto di tipo misto F1a-F2 , in NTA ex artt. 12.1 e 12.3, del Comune di Pontedera, la realizzazione di servizi a prevalente carattere generale coerenti con l’iniziativa pubblica e/o privata e con intervento diretto secondo le norme comunali duso ammesse del tipo commerciali di vicinato, medie strutture di vendita, turistico-ricettive senza escludere F1a, ovvero, la collocazione di spazi a verde pubblico attrezzato, piazzetta con giardini pubblici attrezzature pubbliche e i servizi pubblici tra cui colonnine di ricarica così come riportato di seguito: 1. Realizzare medie strutture di vendita e spazi per ristorazione: Le nuove costruzioni saranno affiancate da parcheggi pertinenziali , percorsi pedonali e carrabili e viabilità interna. 2. Completare le opere di urbanizzazione primaria, tra cui: Viabilità interna ed esterna al comparto; Realizzazione di parcheggi pubblici (interni ed esterni al comparto) per un totale di 3.800 mq , inclusa la zona adiacente ai cimiteri comunali; Aree verdi pubbliche con piantumazione di arbusti e tappeti erbosi; Completamento delle infrastrutture: fognature per acque meteoriche e nere, illuminazione pubblica, rete idrica, energia elettrica e telecomunicazioni; Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici (1 ogni 10 posti auto) e predisposizione per future installazioni. 3. Specifiche tecniche degli edifici: Gli edifici commerciali saranno realizzati su un terreno rialzato per minimizzare il rischio idraulico (zona P1 - bassa pericolosità idraulica). Accessibilità garantita secondo le normative (marciapiedi, rampe e parcheggi per disabili). 4. Conformità alle normative vigenti: Gli interventi rispettano le disposizioni urbanistiche, idrauliche e ambientali, con particolare attenzione alla riduzione dell'impermeabilizzazione del suolo. 5. Pagamenti e oneri: Saranno corrisposti oneri di urbanizzazione secondaria in fase di rilascio dei permessi di costruire. In sintesi, la Caio S.r.l. propone la riconfigurazione dell’area con l'obiettivo di creare uno spazio commerciale organizzato e accessibile, completando le infrastrutture necessarie e migliorando le dotazioni pubbliche. IN DIRITTO. - Ricostruzione teorico normativa applicabile. Dalla ricostruzione normativa richiamata in premessa già è facile dedurre che siamo in presenza di un intervento a carattere pubblico avendo l’Ente utilizzato la deroga di cui all’art. 338, del R.D. 1265/1934, come più volte modificato. L’accento è posto su alcune recenti sentenze: “ Consiglio di Stato, VI Sez. 26 settembre 2024, Consiglio di Stato, sentenza 4 luglio 2014, n. 3410” . Queste sentenze, affrontando il caso di sanatoria postuma di un illecito edilizio definiscono i limiti della sanatoria ma anche i parametri di applicazione delle deroghe che possono essere concesse solo per ragioni di interesse pubblico e motivate adeguatamente. Non è controverso il carattere abusivo degli interventi edilizi e la loro realizzazione nella zona di rispetto cimiteriale in epoca successiva al vincolo legale; I. La prima questione concerne la natura del vincolo di inedificabilità previsto dall’art. 338 cit. e posto alla base dei provvedimenti emanati. Copiosa giurisprudenza (da ultimo riassunta in Cons. Stato sez. VI, n. 1164 del 2018; sez. IV, n. 5873 del 2017) ha affermato che: a) il vincolo cimiteriale determina una situazione di inedificabilità ex lege e integra una limitazione legale della proprietà a carattere assoluto, direttamente incidente sul valore del bene e non suscettibile di deroghe di fatto, tale da configurare in maniera obbiettiva e rispetto alla totalità dei soggetti il regime di appartenenza di una pluralità indifferenziata di immobili che si trovino in un particolare rapporto di vicinanza o contiguità con i suddetti beni pubblici; b) il vincolo ha carattere assoluto e non consente in alcun modo l'allocazione sia di edifici, sia di opere incompatibili con il vincolo medesimo, in considerazione dei molteplici interessi pubblici che la fascia di rispetto intende tutelare, quali le esigenze di natura igienico sanitaria, la salvaguardia della peculiare sacralità che connota i luoghi destinati alla inumazione e alla sepoltura, il mantenimento di un'area di possibile espansione della cinta cimiteriale; c) il vincolo, d’indole conformativa, è sganciato dalle esigenze immediate della pianificazione urbanistica, esso si impone di per sé, con efficacia diretta, indipendentemente da qualsiasi recepimento in strumenti urbanistici, i quali non sono idonei, proprio per la loro natura, ad incidere sulla sua esistenza o sui suoi limiti. Pure numerose sono le pronunce intervenute a individuare portata e limiti delle modifiche apportate all’art. 338 cit. dalla novella del 2002, rispetto a richieste di privati (Cons. Stato sez. IV n. 4656 del 2017; sez. VI, n. 3667 del 2015; nn. 3410 e 1317 del 2014). Si è condivisibilmente affermato che: a) la situazione di inedificabilità prodotta dal vincolo è suscettibile di venire rimossa solo in ipotesi eccezionali e comunque solo per considerazioni di interesse pubblico, in presenza delle condizioni specificate nell'art. 338, quinto comma, essendo norma eccezionale e di stretta interpretazione non posta a presidio di interessi privati; con la conseguenza che la procedura di riduzione della fascia inedificabile resta attivabile nel solo interesse pubblico, come valutato dal legislatore nell’elencazione delle opere ammissibili ; b) il procedimento attivabile dai singoli proprietari all'interno della zona di rispetto è soltanto quello finalizzato agli interventi di cui al settimo comma dell’art. 338, (recupero o cambio di destinazione d'uso di edificazioni preesistenti). II. La seconda questione all’attenzione del caso attiene al rilievo dell’affidamento ingenerato nei privati: a) per via delle scelte di segno diverso del Comune con l’apertura alla valutazione di una variante al RU in considerazione della novella dell’art. 338 cit. che avvenne nel 2007 con delibera di C.C. n. 37, Il problema della rilevanza dell’affidamento presuppone una posizione favorevole all’intervento riconosciuta in capo al proprietario dell’area il quale visto il perimetro di limite pari a cento metri ben può utilizzare il suo suolo perché esterno al limite. Nel caso, quando l’edificazione o una richiesta sia avvenuta nella totale assenza di un provvedimento legittimante o in regime di vincolo previgente e l’amministrazione si sia tardivamente attivata ed abbia tardivamente provveduto all’adozione di un provvedimento di rigetto e/o di demolizione, la mera inerzia da parte dell’amministrazione nell’esercizio di un potere/dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che (l’edificazione sine titulo) è/o sin dall’origine illegittimo. In vero, il Comune potrà rilasciare i permessi necessari, giacchè, il vincolo è stato rideterminato nell’ordine previgente utilizzando la novella di cui all’art. 338 del R.D. 1265/1934, essendo presente una strada pubblica tra il parcheggio ed il cimitero e il suolo della Caio Srl insiste al di fuori del vincolo cimiteriale dei 100 metri. Infatti, l’art. 338, co. 4, 5, come modificato nel 2002, prevede deroghe ad iniziativa del Consiglio Comunale, e consente la riduzione, a determinate condizioni, della zona di rispetto per scelta dell’amministrazione: a) per la costruzione di nuovi cimiteri o per l’ampliamento di cimiteri esistenti (co. 4); b) per la costruzione di opere pubbliche o per un intervento urbanistico, ai fini di ampliamento di edifici preesistenti (ragionevolmente fuori dalla fascia o dentro la fascia ma non abusivi, per esempio per essere stati costruiti prima del vincolo) o per la costruzione di nuovi edifici (co. 5). Inoltre, dice consentiti, all’interno della zona di rispetto, interventi per edifici esistenti, dentro la fascia (ragionevolmente non abusivi, per esempio per essere stati costruiti prima del vincolo) per ampliamento, cambio di destinazione d’uso ecc. (co. 7). La modifica della legge 983/1957, all’art. 338, aveva allargato la possibilità di deroga, nuovamente restrittiva fu la riforma ad opera dell’art. 57 del D.p.R. 285/1990, poi traslata nella legge 166/2002 di revisione generale del citato art. 338. Da ciò il Comune ha sfruttato, nella versione rivista dalla L. 166/2002, la previsione di regime di deroga: commi 4, 5 e 7. In particolare, al comma 4, che riguarda esclusivamente la costruzione di cimiteri, è previsto che “Il consiglio comunale può approvare, previo parere favorevole della competente azienda sanitaria locale, la costruzione di nuovi cimiteri o l'ampliamento di quelli già esistenti ad una distanza inferiore a 200 metri dal centro abitato, purché non oltre il limite di 50 metri, quando ricorrano, anche alternativamente, le seguenti condizioni: a) risulti accertato dal medesimo consiglio comunale che, per particolari condizioni locali, non sia possibile provvedere altrimenti; b) l' impianto cimiteriale sia separato dal centro urbano da strade pubbliche almeno di livello comunale , sulla base della classificazione prevista ai sensi della legislazione vigente, o da fiumi, laghi o dislivelli naturali rilevanti, ovvero da ponti o da impianti ferroviari ”. Il comma 5, - prevede che: “ Per dare esecuzione ad un'opera pubblica o all'attuazione di un intervento urbanistico, purché non vi ostino ragioni igienico-sanitarie, il consiglio comunale può consentire, previo parere favorevole della competente azienda sanitaria locale, la riduzione della zona di rispetto tenendo conto degli elementi ambientali di pregio dell'area, autorizzando l'ampliamento di edifici preesistenti o la costruzione di nuovi edifici. La riduzione di cui al periodo precedente si applica con identica procedura anche per la realizzazione di parchi, giardini e annessi, parcheggi pubblici e privati, attrezzature sportive, locali tecnici e serre”. Nel caso di specie sussistono le condizioni dell'art. 338, quinto comma, t.u. leggi sanitarie al fine di legittimare gli interventi di cui agli Artt. 12.1 e 12.3, delle NTA del Comune di Pontedera e i suoi strumenti urbanistici. Nelle già indicate considerazioni è il parere. Avv. Luigi Ferrara

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Alla Spett.le ... Srl comparto urbanistico La Fornace – ... SEDE Pec ... PARERE PRO VERITATE IN FATTO : Il quesito, formulato, riguarda la possibilità di avvio dei lavori di urbanizzazione primaria in presenza di piano attuativo convenzionato con esproprio parziale non ancora perfezionato per l’ Ambito xx “La Fornace” – Comune di xxx, e se sia giuridicamente legittimo procedere in attuazione del piano approvato e convenzionato, nonostante la pendenza della ulteriore acquisizione anche mediante procedura espropriativa per la quota residuale del 4%. Ricostruzione FATTUALE E normativa Il sig. xxx, titolare della proprietà del 96% delle aree comprese nel Piano Attuativo di iniziativa mista approvato con DGC n. xx del 18/07/20xx per l’Ambito di trasformazione n. xx (“La Fornace”): 1. ha sottoscritto la convenzione urbanistica in data xx/04/2024 (rep. xx); 2. ha ottenuto il Permesso di Costruire n. xx del xx/12/2024, avente ad oggetto la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, anche in variante ex art. 103 del Reg. Reg. Umbria 2/2015 ​ ; 3. ha già avviato, in sede amministrativa, il procedimento espropriativo del 4% residuo delle aree, come da Tavola particellare di esproprio prodotta in atti ​ ; 4. le aree oggetto di esproprio sono limitate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione . Documentazione esaminata Documento 1_ Delibera di Giunta di approvazione del Piano attuativo 18 luglio 2022 Documento 2_Comunicazione Comune inerente la pubblicazione al BUR 3 agosto 202x Documento 3_ Pubblicazione al BUR 27 settembre 202x Documento 4_determina Dirigenziale n. 1360 del 16 agosto 202x di approvazione dello schema di convenzione in base allo schema approvato con atto di Giunta Comunale 321 del 18 luglio 202x Documento 5 _ Convenzione sottoscritta DOCUMENTO 6 -7 – 8_Permesso di costruire delle opere di urbanizzazione 23 dicembre 2024 DOCUMENTO 9 _ Avviso di rilascio PDC Bistrot Documento 10_Avviso di rilascio PDC Negozio Eurospin Documento 11_Comunicazione ufficio commercio inerente all’autorizzazione amministrativa. Documento 12, TAV A PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO. Normativa applicabile - Art. 8 D.P.R. 327/2001 : condizioni per l’adozione del decreto di esproprio; - L.R. Umbria 1/2015 , art. 54, comma 2 e 4, nonché, art. 57, comma 3, in riferimento alla: “legittimazione del soggetto attuatore che possiede il 96% delle aree, risultando dunque legittimato alla stipula della convenzione ex art. 54 commi 2 e 4 L.R. 1/2015. Disposizioni che contengono, sia la possibilità di dare attuazione al piano con la maggioranza qualificata delle aree; sia la disciplina per la procedura espropriativa ai fini acquisitivi delle aree residue. - DGC 321/2022 che dà atto della regolarità della procedura e della validità decennale del piano; - Reg. Reg. Umbria 2/2015 , art. 103: facoltà di apportare varianti in sede esecutiva; - Convenzione urbanistica Rep. 44622 , artt. 1, 3 e 4: avvio delle opere di urbanizzazione prima della costruzione, in costanza di approvazione e convenzionamento. Giurisprudenza - Cons. Stato, sez. IV, 26 ottobre 2018, n. 6417 : l’attuazione di un piano può avvenire in presenza di una situazione di fatto conforme al disegno urbanistico; - Cons. Stato, sez. IV, 21 febbraio 2020, n. 1241 : i presupposti del piano attuativo possono ritenersi integrati anche in via sostanziale, in caso di prevalente edificabilità e coerenza con lo strumento; - Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2019, n. 8270 : la presenza di opere di urbanizzazione funzionali e coerenti può giustificare il prosieguo anche in mancanza della disponibilità integrale. Considerazioni A) Titolarità qualificata e legittimazione Il soggetto attuatore possiede il 96% delle aree, risultando legittimato alla stipula della convenzione ex art. 54 L.R. 1/2015 ​ (Convenzione doc. 5). La DGC 321/2022 dà atto della regolarità della procedura e della validità decennale del piano (doc. 1) ​ . B) Effetto convenzionale e rilascio del PDC L’efficacia della convenzione e il rilascio del PDC n. 111/2024 attestano il perfezionamento del procedimento di attuazione del piano, comprensivo della progettazione delle opere di urbanizzazione primaria ​ (doc. 8). C) Procedura espropriativa in corso Il procedimento espropriativo formalmente avviato e regolarmente documentato in relazione al piano particellare di esproprio, con individuazione grafica delle aree da acquisire (doc. 12), e sia nel DGC 321/2022 (ove al punto "DATO ATTO" fa espresso riferimento all'avvio del procedimento finalizzato all'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio, comunicato con nota prot. n. 77066 del 12/12/2017 alle ditte proprietarie delle due porzioni di particelle che rientrano nel perimetro dell'Ambito, in conformità a quanto previsto dall'art. 11 del D.P.R. 327/2001). Verifica, altresì, riferita all’avvio del procedimento effettuato in esecuzione delle disposizioni normative di cui agli articoli 7 e 8 della legge n. 241/1990, medesimo art. 11, co. 1, lett. a su citato, in relazione all'art. 221, comma 2, della legge regionale n. 1/2015, come espressamente riportato nella delibera. Verifica per le particelle interessate inserite nel piano particellare di esproprio e che dovranno essere acquisite al patrimonio pubblico per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria previste dal piano attuativo." ​ (doc.ti 1 e 12. Rif. Tribunale Amministrativo Regionale Veneto - Venezia sentenza n. 1491 del 2023) . D) Compatibilità funzionale dell’intervento La compatibilità funzionale dell'intervento come garantita da diversi elementi: 1. Il Permesso di Costruire n. 111/2024 autorizza espressamente la "VARIANTE AL PIANO ATTUATIVO RELATIVO ALL'AMBITO xx 'LA FORNACE' AI SENSI DELL'ART.103 DEL REG. REG. 18/02/2015 N.2 E REALIZZAZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE" senza subordinarne l'efficacia all'acquisizione delle aree residue; 2. L'art. 5 del PdC si limita a stabilire che "i costi inerenti e conseguenti la procedura espropriativa delle aree che non risultano già disponibili del soggetto attuatore rimangono a completo carico del soggetto attuatore", confermando che l'aspetto economico dell'esproprio non incide sull'attuabilità delle opere. Le aree già nella disponibilità del soggetto attuatore (96% del totale) consentono pienamente l'avvio e lo svolgimento delle opere di urbanizzazione primaria, come si evince dal Permesso di Costruire n. 111/2024 che autorizza l'esecuzione degli interventi senza porre condizioni sospensive relative all'acquisizione delle aree residue. Le particelle oggetto della procedura espropriativa (4% del totale) rappresentano porzioni marginali e non strutturali rispetto all'assetto complessivo del piano attuativo, come risulta dalla Tavola particellare di esproprio (doc. 12) e dalla DGC 321/2022. 3. La convenzione urbanistica (Rep. 44622) disciplina l'attuazione del piano senza prevedere condizioni sospensive legate all'acquisizione del 4% residuo, in coerenza con quanto previsto dall'art. 54 commi 2 e 4 della L.R. Umbria 1/2015. E) Tutela dell’interesse pubblico Posticipare l’avvio dei lavori determinerebbe un ingiustificato ritardo nella realizzazione di opere pubbliche, in contrasto con il principio di buon andamento amministrativo (art. 97 Cost.). L’interesse pubblico risulta soddisfatto attraverso: · approvazione urbanistica definitiva, · convenzione perfezionata, · titolo edilizio efficace. ******* Dal Permesso di Costruire si può ricavare l'estensione della proprietà xxxx attraverso l'indicazione delle particelle catastali interessate dall'intervento. Il documento indica che gli interventi sono "ricadenti sull'area distinta al Catasto Terreni del Comune di Foligno al foglio n.136, p.lle xxx (parte) e xx (parte)". Tuttavia, il Permesso di Costruire non specifica le dimensioni esatte di queste particelle. È interessante notare che rispetto alla Convenzione Urbanistica precedentemente analizzata (Rep. 44622 del 4/4/2024), che menzionava solo le particelle 785 e 108 per una superficie di 74.070 mq, nel Permesso di Costruire compaiono anche le particelle 576 (parte) e 586 (parte), che non erano citate nella convenzione. Questa differenza indica che occorre l’acquisizione di nuove aree con il coinvolgimento di aree aggiuntive nel progetto e una diversa perimetrazione dell'intervento come appunto determinato dalla Tavola di piano particellare (doc. 12). Secondo l'art. 54 della L.R. Umbria 1/2015: Il possesso del 96% delle aree da parte del Soggetto Attuatore supera ampiamente il requisito minimo del 51%. Questo consente di procedere con l'attuazione del piano senza dover attendere il completamento della procedura espropriativa per il 4% residuo, inoltre, la convenzione urbanistica (Rep. 44622) conferma finanche che il soggetto attuatore ha la piena disponibilità degli immobili per il 96%, orbene, è quindi, nelle condizioni previste dall'art. 54 commi 2 e 3 della L.R. 1/2015 per assumere gli oneri derivanti dalla convenzione dove non vi sono condizioni sospensive legata all'acquisizione del 4% residuo, pertanto, il soggetto attuatore può: - Procedere con il frazionamento delle aree nella sua disponibilità (96%) - Avviare i lavori sulle aree di sua proprietà - Portare avanti parallelamente la procedura espropriativa per il 4% residuo. Questa interpretazione è supportata dalla ratio della norma regionale che mira a non bloccare l'attuazione dei piani per la mancata adesione di una minoranza di proprietari, per tali ragioni consente per l’appunto l'avvio dei lavori quando si ha la disponibilità della maggioranza qualificata delle aree. La normativa, segnatamente, permette la prosecuzione parallela delle procedure espropriative per quei pochi soggetti che sono reticenti a cedere le loro aree. Quindi, non è necessario attendere il completamento della procedura espropriativa del 4% per iniziare i lavori, essendo il soggetto attuatore già in possesso del 96% delle aree e quindi pienamente legittimato ai sensi dell'art. 54 L.R. Umbria 1/2015 a procedere con l'attuazione del piano. Tutto ciò è confermato, oltretutto, dal rilasciato Permesso di Costruire n. 111 del 23/12/2024 il quale supporta l'interpretazione secondo cui i lavori possono iniziare senza attendere il completamento della procedura espropriativa del 4%. Questo emerge da diversi elementi del PdC: 1. Il permesso è stato rilasciato nonostante la pendenza della procedura espropriativa, come si evince dal fatto che tra le prescrizioni speciali (art. 5), ove, si specifica che "i costi inerenti e conseguenti la procedura espropriativa delle aree che non risultano già disponibili del soggetto attuatore rimangono a completo carico del soggetto attuatore"; 2. il PdC richiama espressamente la convenzione urbanistica Rep. 44622 del 04/04/2024 e ne conferma la validità, convenzione che legittima l'intervento in quanto il soggetto attuatore possiede il 96% delle aree; 3. l'art. 1 del PdC autorizza l'esecuzione degli interventi di "VARIANTE AL PIANO ATTUATIVO RELATIVO ALL'AMBITO xx 'LA FORNACE' AI SENSI DELL'ART.103 DEL REG. REG. 18/02/2015 N.2 E REALIZZAZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE" senza porre come condizione preventiva il completamento della procedura espropriativa; 4. l'art. 4 del PdC stabilisce che: - i lavori devono iniziare entro il 23/12/2025; - devono poi essere completati entro quattro anni dall'inizio; - non pone come condizione sospensiva l'acquisizione del 4% delle aree; 5. l'art. 5 del PdC, nelle prescrizioni speciali, stabilisce che "in base a quanto previsto dall'articolo 3 della convenzione urbanistica, il termine di ultimazione dei lavori delle opere di urbanizzazione non può superare il 27/09/2032", confermando la possibilità di procedere con i lavori parallelamente alla procedura espropriativa. Pertanto, il PdC conferma che: - Il possesso del 96% delle aree è sufficiente per iniziare i lavori - La procedura espropriativa per il 4% residuo può proseguire parallelamente - Non è necessario attendere il completamento dell'esproprio per dare avvio alle opere autorizzate IN DIRITTO. - Ricostruzione teorico normativa applicabile. Dalla ricostruzione normativa richiamata in premessa già è facile dedurre che siamo in presenza di un intervento già attuabile: La questione deve essere esaminata alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale in materia di attuazione dei piani urbanistici e procedure espropriative. Quadro normativo: L'art. 8 del D.P.R. 327/2001 stabilisce che il decreto di esproprio può essere emanato quando: - l'opera è prevista nello strumento urbanistico generale; - è stato apposto il vincolo preordinato all'esproprio; - è stata dichiarata la pubblica utilità; - è stata determinata l'indennità di esproprio. Il soggetto attuatore può acquisire le aree sia tramite esproprio che mediante accordo bonario con i privati proprietari. Questo per diverse ragioni, ovvero, secondo il principio di alternatività tra accordo e esproprio ove l'art. 45 del D.P.R. 327/2001 stabilisce espressamente che "fin da quando è dichiarata la pubblica utilità dell'opera e fino alla data in cui è eseguito il decreto di esproprio, il proprietario ha il diritto di stipulare col soggetto beneficiario dell'espropriazione l'atto di cessione del bene o della sua quota di proprietà ". Questo articolo sancisce quindi la priorità dell'accordo bonario rispetto alla procedura espropriativa. Neppure si disdegna la possibile convenzione urbanistica. Come chiarito dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 4743/2018, la convenzione urbanistica configura un accordo endoprocedimentale di natura pubblicistica che non esclude, ma anzi favorisce, la possibilità di accordi tra le parti per il trasferimento delle aree per la c.d. flessibilità delle modalità acquisitive (la convenzione urbanistica non ha una «specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento di contrapposti interessi delle parti stipulanti» bensì si configura come «accordo endoprocedimentale dal contenuto vincolante quale mezzo rivolto al fine di conseguire l’autorizzazione edilizia» (Cass. civ., Sez. I, 17 aprile 2013, n. 9314) . Sul punto il TAR Brescia, con sentenza n. 303/2021, ha confermato che alla convenzione urbanistica, in quanto accordo ex art. 11 L. 241/90, si applicano i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, consentendo quindi anche modalità consensuali di acquisizione delle aree. Preferenza per l'accordo bonario, come appunto evidenziato dal TAR Lazio nella sentenza n. 15334/2022, che ha sentenziato l'acquisizione bonaria delle aree è la modalità preferibile, mentre la procedura espropriativa rappresenta l’extremis ratio da attivare solo in caso di mancato accordo. Tra l’altro, le modalità di determinazione del corrispettivo in caso di accordo bonario, lo stesso viene determinato secondo i criteri stabiliti dall'art. 45 comma 2 del D.P.R. 327/2001, che prevede: - per aree edificabili: valore calcolato ai sensi dell'art. 37 con aumento del 10%; - per costruzioni legittime: valore venale del bene; - per aree non edificabili: aumento del 50% dell'importo ex art. 40 comma 3; - per aree non edificabili coltivate dal proprietario: triplicazione dell'importo ex art. 40 comma 3. Pertanto, il soggetto attuatore: 1. può liberamente scegliere tra accordo bonario ed esproprio; 2. deve preferire, ove possibile, l'accordo bonario; 3. può ricorrere all'esproprio solo in caso di mancato accordo; 4. in caso di accordo, deve rispettare i criteri di determinazione del corrispettivo previsti dalla legge; 5. l'accordo produce gli stessi effetti del decreto di esproprio. Questa interpretazione risponde anche a principi di economicità ed efficienza dell'azione amministrativa, consentendo una più rapida acquisizione delle aree necessarie all'attuazione del piano. Tra l’atro il tema della qualificazione giuridica delle convenzioni urbanistiche è dibattuto, ma in ogni caso la convenzione propriamente detta, ovvero il contratto ad oggetto pubblico, stipulato successivamente all'approvazione dello strumento di pianificazione attuativa e del piano di convenzione, di competenza del Consiglio Comunale, costituisce un atto negoziale autonomo e giuridicamente distinto dal provvedimento di approvazione ed è soggetto alla disciplina del diritto comune dei contratti: " La convenzione urbanistica, quale strumento di attuazione del piano regolatore generale, avente ad oggetto la definizione dell'assetto urbanistico di una parte del territorio costituisce un accordo sostitutivo di provvedimento, ed è espressione di esercizio consensuale di un potere pianificatorio, che sfocia in un progetto ed in una serie di disposizioni urbanistiche generanti obblighi od oneri. Esso produce, quindi, un vincolo bilaterale per le parti, che è assoggettato alla disciplina di cui all'art. 11 della legge n. 241/90 e, quindi, ai principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti, per gli aspetti non incompatibili con la generale disciplina pubblicistica. La convenzione è un contratto con precisi rapporti e oneri. La natura contrattuale della Convenzione urbanistica la rende soggetta alle stesse forme e conseguenze in materia di reciproci adempimenti (cfr. TAR Abruzzo sentenza n. 377/2018, nonché Cons. Stato Sez. IV, Sent. n.4 del 03-01-2017) . Giurisprudenza rilevante La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che: a) Secondo il Consiglio di Stato, sentenza n. 6417/2018, l'attuazione di un piano urbanistico può procedere quando "nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa", considerando la "presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti" (…delle opere di urbanizzazione presenti … la misura minima di tali opere è determinata dagli strumenti pianificatori elaborati dall'Ente e dalla normativa sovraordinata) . b) Come stabilito dal Consiglio di Stato, sentenza n. 1241/2020, solo in via eccezionale sono superabili le previsioni degli strumenti urbanistici che condizionano il rilascio del titolo edilizio alla presentazione di piani attuativi, "limitatamente ai casi in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo" ma non si è nel perimetro del caso in esame sussistendo già il Pdc. c) Il Consiglio di Stato, sentenza n. 8270/2019 ha precisato che "quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell'intero comprensorio [...] la mancanza dello strumento attuativo, in sé e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego", ma nel caso in esame sussiste pienamente il piano attuativo, come emerge chiaramente dalla Delibera di Giunta Comunale n. 321 del 18/07/2022 allegata. Specificamente: 1. Iter di approvazione completato: - il piano è stato adottato con deliberazione della Giunta Comunale n. 176 del 18/06/2020; - è stato approvato definitivamente con deliberazione n. 321 del 18/07/2022; - è stato pubblicato sul BUR Umbria per acquisire efficacia 2. Contenuti del piano; - è un piano attuativo di iniziativa mista per l'utilizzazione dell'Ambito urbano di trasformazione n. xx denominato "LA FORNACE" che Include tutti gli elaborati tecnici richiesti dalla normativa (da Tav. A a Tav. N); - Prevede la realizzazione di quattro lotti a destinazione commerciale con relative opere di urbanizzazione mediante approvazione ai sensi del Titolo III, Capo I, della L.R. Umbria n. 1/2015, conformemente al PRG vigente approvato con determinazione dirigenziale regionale n. 10413/2000. - Ha validità decennale dalla data di pubblicazione sul BUR (fino al 27/09/2032); ad es. non potrebbe mai applicarsi al caso di specie la Sentenza del Consiglio di Stato n. 8270/2019, in quanto: - Non si tratta di un'area priva di piano attuativo - Il piano attuativo è stato regolarmente approvato e convenzionato - Sono stati ottenuti tutti i necessari titoli abilitativi. - l’Ente, neppure potrebbe avviare un’azione di annullamento in autotutela sul PdC, giacché, il sussiste lo strumento urbanistico attuativo e la previsione progettuale di cessione tramite convenzione, il soggetto attuatore sta anche acquistando la parte residua dei lotti e per cui sussiste ampia congruità del grado di attuazione non rapportabile ad alcuna inadempienza. Su punto il Consiglio di Stato n. 10662/2022 conferma che, in presenza di un piano attuativo regolarmente approvato e convenzionato, il soggetto attuatore è pienamente legittimato a procedere con gli interventi previsti, in quanto, nel caso specifico, non si è nell’alea dell’approvazione del solo piano attuativo (pubblico/privato), ma in una fase successiva convenzionale e di acquisizione residuale delle aree che giustificherebbe, finanche, un legittimo affidamento (escluso solo nel caso di sola approvazione e senza convenzione). palese illogicità o irragionevolezza. La Sentenza Consiglio di Stato, Sezione IV, 14 settembre 2023, n. 8328 conferma che, una volta completato l'iter di approvazione e stipulata la convenzione urbanistica, sussistono tutti i presupposti giuridici per procedere con l'attuazione del piano. Nel caso specifico, la presenza di: - Delibera di adozione (n. 176/2020); - Delibera di approvazione definitiva (n. 321/2022); - Pubblicazione sul BUR - Convenzione urbanistica stipulata (Rep. 44622 del 04/04/2024) costituisce la necessaria base legittimante per l'avvio dei lavori. In particolare: in materia urbanistica, il Consiglio di Stato ha affermato che la durata della convenzione e l’eventuale modifica della sua disciplina devono risultare da atto scritto, secondo quanto previsto dall’art. 11, comma 2, l. n. 241/1990. La clausola sul termine decennale della convenzione attiene esclusivamente alla pianificazione urbanistica e non agli obblighi negoziali, che invece sopravvivono fino a prescrizione. È fatta salva la possibilità per il privato, in presenza di circostanze sopravvenute, di richiedere la rinegoziazione della convenzione urbanistica, nel rispetto dei principi di buona fede e correttezza (art. 1375 c.c. e art. 11, l. n. 241/1990). Il Comune ha, in tal caso, l’obbligo di istruire e motivare l’istanza, pur non essendo tenuto ad accoglierla. Infine, la decorrenza del termine prescrizionale decennale ex art. 2946 c.c. per l’adempimento delle obbligazioni convenzionali inizia solo dalla scadenza del termine previsto per l’esecuzione delle opere, non dalla stipula della convenzione. Ciò non implica che il proprietario sia obbligato in modo perpetuo a quanto previsto nella convenzione poiché, come il Comune può recedere dalla convenzione per sopravvenuti motivi di interesse pubblico ex art. 11, comma 4, della legge n. 241 del 1990, analogamente il privato può, in presenza di circostanze sopravvenute rilevanti, chiedere al comune di rinegoziare i contenuti della convezione o di singole sue parti, in applicazione del principio di buona fede e correttezza ex art. 1375 c.c., richiamato dall'art. 11, comma 2, della legge n. 241 del 1990, in forza del rinvio ivi contenuto ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti; inoltre, avendo il privato una posizione qualificata e differenziata in quanto parte dell'accordo, in presenza di una istanza di riesame dei contenuti della convenzione, motivata in ragione di circostanze sopravvenute, è ben possibile configurare un obbligo di provvedere, ai sensi dell'art. 2 della legge n. 241 del 1990, in capo alla controparte pubblica che non necessariamente sarà tenuta ad assicurare il bene della vita cui aspira la parte privata ma che dovrà, in ogni caso, istruire l'istanza e motivare le proprie determinazioni nel rispetto del canone generale di ragionevolezza e di proporzionalità. Rapporto con gli strumenti urbanistici generali: Il Cons. Stato, sez. IV, 31 luglio 2023, n. 7435, ha anche affermato che il privato, in mancanza delle ipotesi legali che giustificano la risoluzione dell'accordo e per sua scelta, decida di non sfruttare i diritti edificatori riconosciuti in convenzione, non fa venire meno l'obbligo di dare esecuzione agli impegni assunti verso l'ente locale che continuano a trovare la loro fonte e giustificazione causale nella convenzione di lottizzazione la cui ultrattività, come si è visto, in attuazione del complessivo programma negoziale, continua nel tempo a giustificare le prestazioni eseguite dal privato in favore dell'ente locale, anche se costui non abbia inteso avvalersi dei benefici che discendono dal medesimo accordo. La convenzione, per quanto riguarda le obbligazioni ivi previste, resta valida ed efficace e suscettibile di esecuzione anche oltre il decennio, eventualmente mediante l'azione di adempimento - ad esempio in caso di mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione, oppure mediante l'azione per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire al Comune i terreni privati da destinare a standard urbanistici, ex art. 2932 c.c.. La scadenza del termine per l'ultimazione dell'esecuzione delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione urbanistica non fa venire meno la relativa obbligazione, mentre proprio da tale momento, inizia a decorrere l'ordinario termine di prescrizione decennale, ai sensi dell'art. 2946 c.c.. La giurisprudenza: TAR Veneto, Sez. II, 14 dicembre 2016, n. 1375; TAR Lombardia (MI), Sez. II, 6 maggio 2019, n. 1022; TAR Umbria n. 28/2020 chiarisce che, quando il piano attuativo è conforme alle previsioni del PRG (come nel caso in esame, essendo conforme al PRG approvato con det. dir. reg. n. 10413/2000), si realizza dunque quella necessaria coerenza tra pianificazione generale e di dettaglio che consente la piena operatività del piano stesso. La conformità del piano attuativo al PRG assicura la coerenza tra pianificazione generale e di dettaglio, ma l'effettiva operatività del piano richiede l'approvazione dell'Amministrazione comunale, che può esercitare la propria discrezionalità valutando l'opportunità e le modalità di attuazione delle previsioni urbanistiche come appunto avvenuto con l’approvazione della convenzione più volte richiamata. O come il Tar Umbria che sostiene: “ove il disegno urbanistico espresso da uno strumento di pianificazione generale, o da una sua variante costituisce estrinsecazione di potere pianificatorio connotato da ampia discrezionalità con il solo limite dell'esigenza di una specifica motivazione a sostegno della nuova destinazione quando quelle indicazioni avevano assunto una prima concretizzazione in uno strumento urbanistico esecutivo (piano di lottizzazione, piano particolareggiato, piano attuativo) approvato o convenzionato, o quantomeno adottato, e tale quindi da aver ingenerato un'aspettativa qualificata alla conservazione della destinazione” . La sentenza del Consiglio di Stato n. 5678/2022 (La P.A. nell'esercitare i propri poteri di autotutela gode di discrezionalità, dal momento che le rappresentazioni non veritiere non determinano l'insorgenza di un interesse in re ipsa dell'Amministrazione al ripristino della legalità violata, essendo richiesta anche la ricorrenza dell'ulteriore presupposto dell'interesse pubblico al ritiro dell'atto, valutato tenendo anche conto degli interessi privati in gioco) , evidenzia come, una volta perfezionato l'iter di approvazione e stipulata la convenzione, si consolidi un legittimo affidamento del privato che non può essere successivamente disconosciuto dall'amministrazione se non in presenza di specifiche e motivate ragioni di interesse pubblico. Nel caso specifico, quindi, la presenza di un piano attuativo validamente approvato, pubblicato e convenzionato, conforme al PRG e completo di tutti gli elaborati tecnici richiesti dalla normativa, costituisce piena legittimazione per l'avvio degli interventi previsti, incluse le opere di urbanizzazione. L'iter seguito risulta pienamente conforme ai principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa in materia di pianificazione attuativa e la sua regolarità formale e sostanziale garantisce la legittimità delle successive fasi realizzative. La sentenza del Consiglio di Stato n. 5898/2019 (nell’esaminare il Piano attuativo ad iniziativa privata - Adozione - Impugnazione - Art. 18, L.R. Umbria n. 31/1997) , ha chiarito che la ratio delle norme sui piani attuativi è quella di "salvaguardare comunque l'obiettivo di pianificazione del territorio, sia sollecitando l'iniziativa anche di una parte, purché maggioritaria, dei privati proprietari, sia impedendo manovre ostruzionistiche". La sentenza precisa che richiedere l'adesione totalitaria dei proprietari determinerebbe "una sorta di potere di veto in capo anche ad uno solo dei proprietari coinvolti". La sentenza del Consiglio di Stato n. 3976/2022 ha ulteriormente specificato che è sufficiente la disponibilità della maggioranza qualificata delle aree per procedere all'attuazione del piano, senza necessità della previa formazione del comparto. Analisi del caso concreto . Nel caso in esame: - Il Soggetto Attuatore possiede il 96% dell'area totale del comparto (74.070 mq su 77.086 mq) - Tale percentuale è ampiamente superiore alla soglia minima richiesta dalla normativa regionale e la convenzione urbanistica è stata regolarmente stipulata - Il Piano Attuativo è stato approvato con deliberazione della Giunta Comunale n. 321 del 18/07/2022. Come chiarito dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 8917/2019, l'approvazione del Piano Attuativo equivale a dichiarazione di pubblica utilità per le aree da espropriare. La procedura espropriativa può procedere parallelamente all'attuazione del piano, senza che sia necessario attenderne il completamento per il rilascio dei titoli edilizi. Nelle già indicate considerazioni è il parere. Avv. Luigi Ferrara

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